最近，某些地方房地產(chǎn)糾紛導(dǎo)致矛盾激化，房地產(chǎn)維權(quán)成為當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)心的話題。筆者擬從房地產(chǎn)糾紛的表現(xiàn)形式、房地產(chǎn)維權(quán)所面臨的困境及對(duì)策等三方面，對(duì)這一熱門話題作一剖析。
　　
　　房地產(chǎn)糾紛的表現(xiàn)形式
　　一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程包括征用農(nóng)民集體土地、拆遷、施工、商品房預(yù)售、商品房交付使用、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，這一過(guò)程的每一環(huán)節(jié)，各方當(dāng)事人之間都可能產(chǎn)生糾紛。具體表現(xiàn)在：

　　征用土地引發(fā)的糾紛　　就土地征用而言，糾紛集中表現(xiàn)為各方對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)用和農(nóng)業(yè)人口安置等問(wèn)題難以達(dá)成一致意見(jiàn)，１９９９年新的《土地管理法》施行后，農(nóng)民集體土地的征用轉(zhuǎn)由地方政府統(tǒng)一征用，統(tǒng)一進(jìn)行土地整理、開(kāi)發(fā)，在一定程度上減少了由征地引起的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與被征地農(nóng)民之間的糾紛，但隨著農(nóng)民土地權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)和農(nóng)村基層組織政務(wù)公開(kāi)的推行，由征地引起的土地補(bǔ)償費(fèi)用和補(bǔ)償款的用途等糾紛反而有進(jìn)一步增加的跡象。

　　房屋拆遷糾紛　城市房屋拆遷糾紛，特別是房屋拆遷爛尾引發(fā)的諸多問(wèn)題，在我國(guó)某些城市甚至成為城市建設(shè)發(fā)展羈絆，今年９月南京市發(fā)生拆遷戶因強(qiáng)制拆遷自焚身亡事件，更引發(fā)了全國(guó)上下對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)問(wèn)題的熱烈討論。

　　商品房買賣糾紛　商品房預(yù)售合同簽訂及其履行過(guò)程引發(fā)的糾紛，主要是預(yù)購(gòu)定金的返還、一樓二賣、商品房面積縮水或膨脹、房屋質(zhì)量問(wèn)題、商品房裝修與合同約定不符等等，而引起商品房購(gòu)房人集體維權(quán)的房地產(chǎn)糾紛，則包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅改小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套設(shè)施與預(yù)售合同的承諾不符、長(zhǎng)期使用臨水臨電、房地產(chǎn)權(quán)證遲遲未能辦理等。集體維權(quán)行動(dòng)已日益增多，甚至引發(fā)其他社會(huì)問(wèn)題。

　　物業(yè)管理糾紛　物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)不符，物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，業(yè)主委員會(huì)難以成立，業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后物業(yè)管理權(quán)移交無(wú)期等等，都會(huì)引起業(yè)主大規(guī)模的維權(quán)行動(dòng)。今年廣州某小區(qū)發(fā)生的物業(yè)管理公司保安集體毆打小區(qū)業(yè)主事件，是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間矛盾激化的極端表現(xiàn)，也反映了業(yè)主維權(quán)的困難。
　　
　　房地產(chǎn)維權(quán)面臨的困境

　　從某種意義上講，房地產(chǎn)維權(quán)之所以成為社會(huì)話題，其原因在于維權(quán)難。同時(shí)以下幾個(gè)方面也是制約房地產(chǎn)維權(quán)順利開(kāi)展的重要因素：

　　相關(guān)法律法規(guī)不完善　　隨著《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)的施行，與９０年代初相比，房地產(chǎn)法律體系已經(jīng)基本形成，房地產(chǎn)維權(quán)有法可依的問(wèn)題已基本解決。然而，隨著我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡的社會(huì)轉(zhuǎn)軌，現(xiàn)行法律法規(guī)日益顯得并不完善。以征用農(nóng)民集體土地為例，《土地管理法》對(duì)于征用農(nóng)民集體土地的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償有了規(guī)定，但對(duì)于失地農(nóng)民的社會(huì)保障卻未提及，對(duì)農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷也沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)范的調(diào)整。再如，今年９月頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主權(quán)利、業(yè)主委員會(huì)的法律地位等問(wèn)題缺乏明確界定，以至在具體操作上脫離實(shí)際。可以說(shuō)，法律法規(guī)的不完善，使房地產(chǎn)維權(quán)遭遇障礙。

　　行政管理缺位或越位　　行政管理的缺位或者越位，導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生。以房地產(chǎn)項(xiàng)目的驗(yàn)收為例，由于綜合驗(yàn)收涉及政府部門繁多，驗(yàn)收的時(shí)間可能比建設(shè)的時(shí)間還要漫長(zhǎng)，促使許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)商品房買賣合同規(guī)避這一規(guī)定，導(dǎo)致諸多糾紛的產(chǎn)生。在某些方面，為實(shí)現(xiàn)行政管理目標(biāo)，行政管理部門也容易出現(xiàn)管理搭車現(xiàn)象，即在沒(méi)有法律法規(guī)依據(jù)的情況下，要求行政管理相對(duì)人完成某方面的工作。在房地產(chǎn)信息公開(kāi)方面，如商品房預(yù)售項(xiàng)目的具體情況，包括項(xiàng)目規(guī)劃情況，項(xiàng)目是否已設(shè)置抵押或被查封，商品房是否已預(yù)售登記等等，到目前為止，公眾仍然未能通過(guò)公開(kāi)查詢知悉，這為房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生留下不少隱患。

　　部分企業(yè)缺乏自律　　房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志之一，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自律。１０月２７日，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布了當(dāng)前對(duì)商品房買賣合同中存在的九大不平等格式條款的點(diǎn)評(píng)，據(jù)此點(diǎn)評(píng)，商品房買賣合同中的霸王條款包括：認(rèn)購(gòu)定金難歸還、單方擴(kuò)大解約權(quán)、減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)、模糊標(biāo)的好圈錢、違約責(zé)任不對(duì)等、面積誤差設(shè)陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負(fù)責(zé)、購(gòu)房簽約先交錢等。這些實(shí)際上反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏自律的市場(chǎng)現(xiàn)狀。在物業(yè)管理方面，定期公開(kāi)管理費(fèi)收支情況以便業(yè)主監(jiān)督是物業(yè)管理公司的法定義務(wù)，但真正實(shí)施的物業(yè)管理公司則不在多數(shù)，而只收費(fèi)不服務(wù)、將共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入據(jù)為己有等問(wèn)題，也是廣大業(yè)主投訴物業(yè)管理公司的重要內(nèi)容。

　　維權(quán)行動(dòng)缺乏理性　　隨著權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，人們的維權(quán)行動(dòng)也日趨自覺(jué)。然而，在我國(guó)傳統(tǒng)的厭訟文化和長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響下，在糾紛產(chǎn)生后，人們首先考慮的并不是通過(guò)法律途徑維權(quán)，而是找行政主管部門。而行政主管部門囿于行政管理權(quán)限，有時(shí)并不能對(duì)民事行為進(jìn)行過(guò)多的干預(yù)。于是，有的維權(quán)行動(dòng)則走向極端化，如通過(guò)游行、示威、靜坐等方式維權(quán)，使維權(quán)演變成社會(huì)不穩(wěn)定的因素之一。
　　
　　走出維權(quán)困境有對(duì)策

　　要走出房地產(chǎn)維權(quán)困境，需對(duì)癥下藥，在以下幾方面加以突破：

　?。ㄒ唬┩晟品康禺a(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，人們權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)的保護(hù)成為當(dāng)前房地產(chǎn)法制建設(shè)急需解決的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)法制建設(shè)當(dāng)務(wù)之急是完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度。目前我國(guó)仍沒(méi)有統(tǒng)一的物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也不完善，房地產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有明確的界定，這是引發(fā)房地產(chǎn)糾紛的重要原因。以物業(yè)管理為例，理論上，小區(qū)的公共區(qū)域應(yīng)屬于全體業(yè)主所有，但由于“公共區(qū)域?yàn)樗袠I(yè)主共同使用”這一前提并沒(méi)有在法律上得以確立，引起糾紛在所難免。

　?。ǘ┮?guī)范行政管理，加強(qiáng)信息公開(kāi)　　行政部門嚴(yán)格依法行政，成為房地產(chǎn)維權(quán)的重要保障。另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)信息公開(kāi)，既保護(hù)公民的知情權(quán)，也有利于行政管理部門對(duì)管理對(duì)象的監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)行政管理目標(biāo)，是減少房地產(chǎn)糾紛的重要舉措。筆者認(rèn)為，在不危害國(guó)家安全和業(yè)主隱私的情況下，應(yīng)該將不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)資料向社會(huì)公開(kāi)，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃、商品房抵押及限制轉(zhuǎn)移、商品房預(yù)售登記等情況的自由查詢。這將極大地推動(dòng)房地產(chǎn)維權(quán)的有效性。

　?。ㄈ┙⒄\(chéng)信監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)自律　　有必要在政府部門指導(dǎo)下，通過(guò)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)等行業(yè)組織，建立行業(yè)誠(chéng)信監(jiān)督機(jī)制。具體措施可以包括以下兩方面，一是行業(yè)協(xié)會(huì)建立誠(chéng)信評(píng)級(jí)制度，以此代替當(dāng)前行政部門的資質(zhì)等級(jí)評(píng)審制度。二是在行業(yè)內(nèi)推行服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，使行業(yè)自律有章可循。

　?。ㄋ模┌l(fā)揮社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的作用　　業(yè)主對(duì)自身的權(quán)利和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司的義務(wù)有更全面的了解，維權(quán)將能夠做到有的放矢。但業(yè)主、購(gòu)房人往往不可能有時(shí)間和精力去對(duì)一個(gè)樓盤的所有情況進(jìn)行調(diào)查。這些問(wèn)題可以通過(guò)社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)解決。去年廣東省建設(shè)廳就律師就商品房買賣提供法律服務(wù)進(jìn)行了試點(diǎn)，實(shí)際上就是發(fā)揮社會(huì)中介機(jī)構(gòu)作用的一次有益嘗試。隨著人們維權(quán)行動(dòng)日趨理性化，通過(guò)社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)解決房地產(chǎn)糾紛將成為房地產(chǎn)維權(quán)的主要方式。