律師代買(mǎi)二手房
律師介入二手房交易的必要性
　　目前，進(jìn)入二手房交易流通市場(chǎng)的房源比較復(fù)雜，包括售后商品房、售后公房、私房等多種類(lèi)型，而相關(guān)的法律、法規(guī)、政策數(shù)量龐大，這對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房的廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是“一頭霧水”。 另外，某些房地產(chǎn)中介公司操作不規(guī)范，一旦發(fā)生糾紛又推諉責(zé)任，致使購(gòu)房者利益受損。因此，律師為購(gòu)房者代買(mǎi)二手房的必要性是顯而易見(jiàn)的：降低買(mǎi)受方的風(fēng)險(xiǎn)性。
律師介入二手房交易的工作
　　律師的主要工作是：對(duì)出賣(mài)方的交易資格進(jìn)行核實(shí)、確認(rèn)，代理買(mǎi)受方核查房產(chǎn)權(quán)屬文件；審查合同，保證合同的公正性，保障買(mǎi)受方的合法權(quán)益。 具體審核以下內(nèi)容：
　　1、出賣(mài)方是否為房屋合法產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，已購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的；
　　2、出賣(mài)方是否擁有處分房屋的權(quán)利，包括其是否還有其他共有人，其是否與住房單位有產(chǎn)權(quán)份額劃分等；
　　3、房屋是否已被出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出賣(mài)給他人或改變房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；
　　4、房屋是否存在欠繳房改售房?jī)r(jià)款情形，必要時(shí)取得原售房單位同意售房的書(shū)面意見(jiàn)；
　　5、出賣(mài)方是否有欠繳物業(yè)管理、水電煤暖氣等應(yīng)繳費(fèi)用之情形；
　　6、房屋是否被查封，房屋所在地區(qū)是否將被拆遷；
　　7、起草、談判、修訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、附件等；
　　8、交接時(shí)，審查房屋實(shí)際狀況是否符合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的承諾條件。

產(chǎn)權(quán)證的審查：
　　審查時(shí)，以下幾方面應(yīng)注意：
　　1、以?xún)?yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出售時(shí)要按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。許多職工購(gòu)買(mǎi)原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的。所以，購(gòu)房者要確認(rèn)這樣產(chǎn)權(quán)的房子是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用了。按相關(guān)規(guī)定，以?xún)?yōu)惠價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí)，應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間6%的差價(jià)。
　　2、軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許單位職工向外人出售房屋。至于中央機(jī)構(gòu)在京的公房能否上市，目前還沒(méi)有相關(guān)政策出臺(tái)。
　　3、遠(yuǎn)郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房子不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房子需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開(kāi)發(fā)，待土地性質(zhì)由集體的變?yōu)閲?guó)有的，才能在二級(jí)市場(chǎng)交易。 如果是縣城的房子，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的，則可以交易。
　　4、1998年以后頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的封皮及內(nèi)頁(yè)顏色、尺寸、材質(zhì)和所標(biāo)注的字體、字樣、字號(hào)都有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。紅色塑料皮的房屋產(chǎn)權(quán)證基本是1998年以前取得的，而大多數(shù)《房地產(chǎn)所有權(quán)證》均為1998年以后頒發(fā)的，其封皮及內(nèi)頁(yè)顏色、尺寸、材質(zhì)和所標(biāo)注的字體、字樣、字號(hào)都有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和格式。

二手房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款：
　　以下條款是必備的：
　　1、基本情況：買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；
　　2、房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售；
　　3、價(jià)款及其支付方式、期限：寫(xiě)明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫(xiě)清付款的時(shí)間，約定付款條件；
　　4、交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用；
　　5、違約責(zé)任：明確違約責(zé)任，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，爭(zhēng)議的解決（仲裁、訴訟等）；
　　6、合同生效、中止、終止條款；
　　7、變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

二手房買(mǎi)賣(mài)所涉稅費(fèi)
購(gòu)房者要向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)繳納：

房?jī)r(jià)的１.5%繳納契稅（140平方米以下）；
按房?jī)r(jià)的0.05%繳納印花稅。
此外，還有測(cè)繪費(fèi)30元，工本費(fèi)15元，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（每建筑平方米0.3元）。
購(gòu)房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。