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寧波
[離婚房產(chǎn)]離婚案件中貸款購(gòu)買的房屋如何分割
夫妻離婚案件中貸款購(gòu)買的房屋如何分割
對(duì)于一方以向銀行申請(qǐng)抵押貸款的形式購(gòu)買的房屋在離婚時(shí)如何分割問題，一直以來(lái)是離婚爭(zhēng)議中的焦點(diǎn)亦是難點(diǎn)。
例如：兩人結(jié)婚2年后因感情不和準(zhǔn)備離婚，但雙方居住的房屋是用按揭貸款購(gòu)買的，并且尚未還清貸款。怎么處理這種事情？
按揭貸款購(gòu)買的房屋在離婚時(shí)如何分割是離婚案件中常見的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋(二)》雖然對(duì)離婚時(shí)如何分割房屋做出了原則規(guī)定，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋精神，離婚案件中，對(duì)婚前由一方簽訂購(gòu)房合同并出資償付首付款，其余房款向銀行貸款購(gòu)買的房屋如何處理，要分以下幾種情況：
1、婚前取得房屋所有權(quán)證書的，此房屋應(yīng)確認(rèn)為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。婚前一方以自己的名義與開發(fā)商（新房）或出賣方（二手房）簽訂房屋買賣合同，并按照合同的約定按時(shí)足額交付了首付款，同時(shí)銀行根據(jù)購(gòu)房人的申請(qǐng)已經(jīng)向開發(fā)商或出賣方發(fā)放了貸款。從該買賣過(guò)程上看，開發(fā)商或出賣方已經(jīng)收取了全部買房款，無(wú)論最終的房產(chǎn)證是在結(jié)婚登記日之前還是之后下發(fā)的，購(gòu)房人已經(jīng)實(shí)際取得了房屋的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因?yàn)樵谖覈?guó)房地產(chǎn)登記制度采用的是登記對(duì)抗主義而非登記生效主義，未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，只是不能取得對(duì)抗善意第三人的效力，但是不影響買賣合同的效力。
2、離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。
3、離婚后，房屋取得完全所有權(quán)，雙方有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
4、婚后一方以自己的名義與開發(fā)商（新房）或出賣方（二手房）簽訂房屋買賣合同，交付首付款，申請(qǐng)貸款，除非夫妻之間有特別約定，該房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)可以進(jìn)行共同財(cái)產(chǎn)的分割。
5、貸款房屋在夫妻關(guān)系存續(xù)期間升值，對(duì)升值部分如何分配，成為隨之而來(lái)的另一個(gè)焦點(diǎn)，在實(shí)踐中對(duì)于該問題仍存在很大爭(zhēng)議。本律師認(rèn)為婚后償還的貸款及相應(yīng)的增值部分，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)分割。具體分割方法是，先計(jì)算出共同償還的貸款數(shù)額在房屋原價(jià)款中的比例，然后對(duì)房屋作出估價(jià)或雙方議價(jià)，根據(jù)這一比例，計(jì)算出共同還貸部分的現(xiàn)價(jià)，作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。比如房屋原值為80萬(wàn)元，離婚時(shí)已還貸為20萬(wàn)元，那么，婚后償還的貸款數(shù)額在房屋總價(jià)款中的比例為25%。如果房屋估價(jià)為100萬(wàn)元，則共同還貸部分的現(xiàn)價(jià)應(yīng)為25萬(wàn)元，在這種情況下，這部分由夫妻雙方平分。這種方法把房屋增值部分視為共同收益，避免了夫妻雙方共同還貸，一方獲利的情況，我認(rèn)為這樣比較公平。
上述幾種情況，凡是最終確定為一方財(cái)產(chǎn)，婚后償還銀行貸款的，房屋不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，歸個(gè)人所有，不能分割，但是婚后償還的貸款及相應(yīng)的增值部分，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)分割。
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