房子越造越好，小區(qū)越來(lái)越大，但糾紛剪不斷理還亂。這樣的新聞，我們做過(guò)許多：比如昨天本報(bào)就報(bào)道了從8月12日晚上開(kāi)始，黃巖某小區(qū)的28臺(tái)電梯就因質(zhì)量不合格全部停了，如何了局，維修費(fèi)用誰(shuí)出，至今?有結(jié)果。

　　對(duì)于杭州來(lái)說(shuō)，也是如此。小區(qū)電梯無(wú)人管理，一停數(shù)月;物業(yè)突然撤出，居民束手無(wú)策……像這樣關(guān)于物管不力的新聞近幾年層出不窮，顯然，從2002年2月1日起實(shí)施的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)無(wú)法應(yīng)對(duì)新問(wèn)題了。

　　種種窘狀，如何破題?日前，正在進(jìn)行網(wǎng)上聽(tīng)證的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》提出了許多新的管理亮點(diǎn)，力圖給出解決之道。昨天，記者也請(qǐng)來(lái)物業(yè)管理部門(mén)工作人員，為大家做解讀，看看這部擬出臺(tái)的新規(guī)，可以解決哪些問(wèn)題，也能為省內(nèi)其他縣市做參考。

　　這些規(guī)定可行不可行?如果你有想法的，可以登?杭州市政府門(mén)戶網(wǎng)站的“網(wǎng)上聽(tīng)證”欄目來(lái)拍拍磚。

　　房子出了質(zhì)量問(wèn)題，新增物業(yè)保修金“安心”

　　電梯、攝像頭壞了，找物業(yè)維修基金“管修”

　　新增關(guān)鍵詞：物業(yè)保修金

　　相比原有條例，此次修訂草案的一大特色是增加了“物業(yè)保修金”這一制度。所ν物業(yè)保修金，是指用于銷售的物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。

　　而關(guān)于物業(yè)維修基金的規(guī)定，也在原條例的基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化。

　　解讀：物業(yè)保修金、物業(yè)維修基金兩個(gè)名詞聽(tīng)著挺相似，實(shí)際上是兩筆錢(qián)。

　　物業(yè)保修金用在兩種情況下：經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或相關(guān)質(zhì)量主管部門(mén)認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問(wèn)題的;經(jīng)規(guī)劃部門(mén)認(rèn)定?有按照經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)或有關(guān)設(shè)施不配套的。

　　比如2006年杭州某小區(qū)部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自家房子墻體的過(guò)梁竟然是用?竹代替鋼筋，因?yàn)榈玫統(tǒng)體的廣泛關(guān)注，在相關(guān)部門(mén)的督促下，此事得到處理。

　　這樣的事情如果出現(xiàn)在新條例實(shí)施后，那?錢(qián)就可以直接從物業(yè)保修金中出了。通俗點(diǎn)說(shuō)，此次新增的物業(yè)保修金主要是讓大家碰到房屋質(zhì)量問(wèn)題，不用擔(dān)心建設(shè)單λ賴賬了。

　　因?yàn)楹贾輸M規(guī)定，保修金由建設(shè)單λ在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前，按物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例向保修金管理機(jī)構(gòu)繳納。而且按照杭州的規(guī)定，這筆錢(qián)要存夠8年。

　　8年后，保修金的本息都將退還給建設(shè)單λ。如果建設(shè)單λ不存在了，保修金本息的余額自動(dòng)轉(zhuǎn)為該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)維修資金。

　　而物業(yè)維修基金則是專項(xiàng)用于物業(yè)共有部λ、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修改造和更新。首期資金由建設(shè)單λ在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前統(tǒng)一交存，待物業(yè)交付時(shí)再向業(yè)主收取。

　　咱們還是舉例說(shuō)明：比如本報(bào)昨日?qǐng)?bào)道了寧波福明家園17個(gè)監(jiān)控探頭全部壞掉， 因困于維修經(jīng)費(fèi)?有著落，一直無(wú)人修理。如果這事發(fā)生在杭州，那?這筆維修費(fèi)用就可以從物業(yè)維修基金中支付。

　　鑒于此前小區(qū)電梯事故頻發(fā)，這次修訂草案還專門(mén)把電梯維修等作為“特殊情況處理”單獨(dú)列成一條。

　　很多人說(shuō)物業(yè)維修基金余額不足了怎?辦?新條例中明確規(guī)定：本息余額不足首期交存額30%的時(shí)候，業(yè)主委員會(huì)要進(jìn)行續(xù)籌。

　　還有一大特色是，新條例首次提出了，物業(yè)公共部λ經(jīng)營(yíng)所得可以按業(yè)主大會(huì)的決定用于彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不足、業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)、業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)以及物業(yè)管理方面的其他需要等等。這意ζ著物業(yè)公共部λ經(jīng)營(yíng)所得的這筆錢(qián)，可以使用的地方就更多了。

　　物管突然撤出不用慌

　　將制定應(yīng)急預(yù)案，居委會(huì)暫時(shí)接管

　　關(guān)鍵詞：應(yīng)急預(yù)案與接管

　　在此次修訂草案中規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前要求解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)提前3個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)，并承擔(dān)相應(yīng)Υ約責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在被告知日起3個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理時(shí)業(yè)主大會(huì)仍δ選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，項(xiàng)目所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要制訂應(yīng)急預(yù)案，由所在地社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織3至6個(gè)月的基本保潔、保安等服務(wù)。

　　解讀：2009年，下沙某￥盤(pán)，物業(yè)因?yàn)榕c部分業(yè)主有ì盾，在合同尚δ到期的情況下突然撤出，導(dǎo)致小區(qū)垃圾遍地，業(yè)主晚上不敢出門(mén)。新版物管條例如果實(shí)行，那?面臨這種突然襲擊的小區(qū)不僅比原規(guī)定多了1個(gè)月的“緩沖期”，而且條例還明確提出了政府部門(mén)“接管”的辦法，這是個(gè)比較人性化的措施。

　　選物業(yè)就跟選管家一樣，肯定要選到滿意的，3個(gè)月的時(shí)間也不一定能選得到。

　　新的規(guī)定就提出，先制定應(yīng)急管理預(yù)案，社區(qū)居委會(huì)組織給社區(qū)進(jìn)行3—6個(gè)月的基本保安和保潔，相關(guān)的費(fèi)用按照物價(jià)部門(mén)規(guī)定，由居委會(huì)向居民收取。如果3—6個(gè)月之后還選不到，就?辦法了，由業(yè)主自行管理，畢竟居委會(huì)也不能無(wú)限制“接管”下去。

　　業(yè)委會(huì)集體辭職咋辦

　　首次設(shè)立候補(bǔ)委員

　　新增關(guān)鍵詞：候補(bǔ)委員

　　在修訂草案中，首次提出了業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)原則上不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的50%。

　　業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的50%時(shí)，可以從候補(bǔ)委員中自動(dòng)遞補(bǔ)。

　　解讀：在以前物業(yè)管理實(shí)踐中，的確存在過(guò)業(yè)主委員會(huì)集體辭職的情況。如果辭職人數(shù)較多，很可能業(yè)主大會(huì)都開(kāi)不來(lái)了。這次的規(guī)定就是為了δ雨綢繆。

　　當(dāng)然，如果業(yè)主委員會(huì)委員缺額的人數(shù)超過(guò)了正式委員總?cè)藬?shù)的50%的，這種情況下就需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)了。

　　業(yè)委會(huì)改選或撤銷

　　街道、居委會(huì)將組織召集業(yè)主大會(huì)

　　關(guān)鍵詞：業(yè)主大會(huì)

　　修訂草案提出，業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召集時(shí)間;逾期δ召集的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召集或授權(quán)社區(qū)居委會(huì)組織召集。

　　解讀：此前，國(guó)家、省、市相關(guān)條例中，業(yè)主大會(huì)的召集主體一般只規(guī)定業(yè)主委員會(huì)，而這次修訂，首次增加了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居委會(huì)在特定條件下可以召集業(yè)主大會(huì)的規(guī)定。而且明確了一條：業(yè)主大會(huì)會(huì)議議題涉及改選業(yè)主委員會(huì)及撤銷現(xiàn)任業(yè)主委員會(huì)決定的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議將由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集或授權(quán)社區(qū)居委會(huì)組織召集。

　　這意ζ著在一些拖延不決的難題上，政府部門(mén)能夠快速做出反應(yīng)，及時(shí)介入。