浙江省溫州市人民政府 溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法 溫政令第109號(hào) 《溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法》已經(jīng)市人民政府第23次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。 　　 市 長(zhǎng) 趙一德 　　 二○○九年四月十七日 溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法 　　第一章 總 則 　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。 　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。 　　第三條 物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)、信用的原則。 　　第四條 溫州市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的主管部門(mén)。其主要職責(zé)是： 　?。ㄒ唬┲笇?dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)； 　?。ǘ┲贫ㄎ飿I(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)辦法和招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)文本； 　?。ㄈ┙⒉⒐芾砦飿I(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)欤? 　　（四）負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)的備案管理工作； 　?。ㄎ澹┨幚碛嘘P(guān)投訴； 　　（六）查處違法招標(biāo)投標(biāo)行為。 　　市物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)理辦公室具體負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 　　縣（市）物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 　　第二章 招 標(biāo) 　　第五條 下列物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 　?。ㄒ唬┳≌巴晃飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的前期物業(yè)管理項(xiàng)目； 　　（二）業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目。 　　第六條 下列物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)公開(kāi)招標(biāo)： 　?。ㄒ唬┮?guī)劃總建筑面積10萬(wàn)（含）平方米以上的多層項(xiàng)目； 　　（二）規(guī)劃總建筑面積5萬(wàn)（含）平方米以上的高層項(xiàng)目； 　?。ㄈ┮?guī)劃總建筑面積7萬(wàn)（含）平方米以上的多層、高層混合項(xiàng)目。 　　第七條 下列物業(yè)管理項(xiàng)目可以邀請(qǐng)招標(biāo)： 　?。ㄒ唬┮?guī)劃總建筑面積5萬(wàn)（含）平方米以上10萬(wàn)平方米以下的多層項(xiàng)目； 　?。ǘ┮?guī)劃總建筑面積3萬(wàn)（含）平方米以上5萬(wàn)平方米以下的高層項(xiàng)目； 　　（三）規(guī)劃總建筑面積4萬(wàn)（含）平方米以上7萬(wàn)平方米以下的多層、高層混合項(xiàng)目。 　　第八條 投標(biāo)人少于3個(gè)或者多層規(guī)劃總建筑面積5萬(wàn)平方米以下、高層規(guī)劃總建筑面積3萬(wàn)平方米以下和多層、高層混合規(guī)劃總建筑面積4萬(wàn)平方米以下的前期物業(yè)管理項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　第九條 建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作： 　?。ㄒ唬┬陆ìF(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成； 　?。ǘ╊A(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成； 　　（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。 　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止前1個(gè)月完成。 　　第十條 招標(biāo)人可以成立招標(biāo)小組或者委托依法成立的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，具體辦理招標(biāo)事宜。 　　前期物業(yè)招標(biāo)小組成員由建設(shè)單位指派，業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)物業(yè)招標(biāo)小組由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。招標(biāo)小組成員人數(shù)不得少于3人。 　　第十一條 招標(biāo)人采用公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定在指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告。 　　招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱(chēng)和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 　　第十二條 招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。 　　投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)載明本辦法第十一條第二款規(guī)定的事項(xiàng)。 　　第十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： 　　（一）招標(biāo)人名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況； 　　（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求； 　　（三）投標(biāo)人資格、投標(biāo)文件格式和主要內(nèi)容、投標(biāo)保證金； 　?。ㄋ模┰u(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法； 　?。ㄎ澹┱袠?biāo)組織機(jī)構(gòu)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)、投標(biāo)有效期截止時(shí)間； 　?。┪飿I(yè)服務(wù)合同簽訂說(shuō)明； 　?。ㄆ撸┢渌枰f(shuō)明的內(nèi)容。 　　第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)10日前，持下列材料向物業(yè)主管部門(mén)備案： 　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證； 　?。ǘI(yè)主大會(huì)決議； 　?。ㄈ┱袠?biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)； 　?。ㄋ模┱袠?biāo)文件； 　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 　　招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，還應(yīng)當(dāng)提交招標(biāo)代理委托合同。 　　物業(yè)主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)招標(biāo)備案材料有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。 　　第十五條 公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人可以按照招標(biāo)文件規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。 　　第十六條　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書(shū)，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。 　　資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人超過(guò)5家的，招標(biāo)人可以從中選擇不少于5家的正式投標(biāo)人。 　　第十七條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有招標(biāo)文件收受人，并報(bào)物業(yè)主管部門(mén)備案。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。 　　第三章 投 標(biāo) 　　第十八條 持有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可按照核準(zhǔn)的資質(zhì)等級(jí)和業(yè)務(wù)范圍參加相應(yīng)的物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)。 　　第十九條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件包括技術(shù)標(biāo)文件和信譽(yù)標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)，投標(biāo)文件不得含有虛假承諾等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的內(nèi)容。 　　有投標(biāo)競(jìng)價(jià)的，投標(biāo)文件可以設(shè)立經(jīng)濟(jì)標(biāo)，經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)按前款要求進(jìn)行編制。 　　第二十條 投標(biāo)文件形式應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件的要求，技術(shù)標(biāo)、信譽(yù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)分別編制。 　　第二十一條 招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。投標(biāo)保證金除現(xiàn)金外，可以是銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或者現(xiàn)金支票。 　　投標(biāo)保證金一般不得超過(guò)一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的5%，最高不得超過(guò)10萬(wàn)元人民幣。 　　第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。 　　招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)簽收保存，并向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，不得擅自開(kāi)啟。投標(biāo)文件提交截止時(shí)間過(guò)后，有效投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。 　　第二十三條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回提交的投標(biāo)文件，并書(shū)面通知招標(biāo)人，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。 　　第二十四條 招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止時(shí)間止，最短不得少于20日。 　　第二十五條 投標(biāo)文件有下列情形之一的，投標(biāo)無(wú)效： 　?。ㄒ唬┪窗凑袠?biāo)文件規(guī)定密封或者加蓋印章的； 　?。ǘ┪窗凑袠?biāo)文件規(guī)定的格式要求提交的； 　?。ㄈ┯馄谒瓦_(dá)的。 　　投標(biāo)人不按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的，視為投標(biāo)無(wú)效。 　　第四章 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 　　第二十六條 開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的當(dāng)日在物業(yè)主管部門(mén)監(jiān)督下由招標(biāo)人組織公開(kāi)進(jìn)行。 　　第二十七條 評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)由依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 　　第二十八條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)前1日從溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)熘须S機(jī)抽取，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。 　　有下列情形之一的，不得擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員： 　?。ㄒ唬┩稑?biāo)人或者投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人的近親屬； 　　（二）與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的； 　?。ㄈ┰谡袠?biāo)、評(píng)標(biāo)以及其他與招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)活動(dòng)中從事違法或者不正當(dāng)行為受過(guò)行政處罰或者刑事處罰的。 　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員有前款規(guī)定情形之一的，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出回避。 　　第二十九條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。 　　第三十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見(jiàn)承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。 　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得私下接觸投標(biāo)人，不得收受投標(biāo)人的財(cái)物或者其他好處。 　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和參與評(píng)標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審、比較以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。 　　第三十一條 評(píng)標(biāo)包括評(píng)議技術(shù)標(biāo)文件、經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件、信譽(yù)標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯。除現(xiàn)場(chǎng)答辯外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)保密進(jìn)行。 　　第三十二條 技術(shù)標(biāo)文件評(píng)議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和資源配置方案； 　?。ǘ┕芾矸桨福? 　?。ㄈ﹦?chuàng)優(yōu)規(guī)劃和創(chuàng)新管理方法； 　?。ㄋ模┓?wù)質(zhì)量控制方法。 　　第三十三條 信譽(yù)標(biāo)文件評(píng)議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容： 　?。ㄒ唬┢髽I(yè)規(guī)模和資質(zhì)；