租賃農(nóng)村土地謹防騙子的幾點告知如何簽訂土地租賃合同?

案件回放

北京某投資管理有限公司(下稱投資公司)與北京某物業(yè)管理有限公司(下稱物業(yè)公司)簽訂協(xié)議書，投資公司租賃物業(yè)公司土地使用權(quán)，按年支付租金;合同期10年。簽訂合同后，投資公司投入2500萬元進行廠房建設(shè)及其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投入使用后不久，物業(yè)公司擅自斷絕投資公司廠房的水電供應(yīng)，投資公司廠房癱瘓。投資公司向北京仲裁委員會提起仲裁，要求物業(yè)公司賠償損失3000萬元，仲裁委缺席裁決，駁回仲裁請求。投資公司遂向北京市第二中級人民法院提起訴訟，法院審理后查明，物業(yè)公司承租北京某機床廠的廠房用地，承租期僅7年;機床廠在之前已經(jīng)將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給某房產(chǎn)公司開發(fā)，并收取了拆遷補償費。同時，法院查明，前述仲裁庭組成人員中，仲裁員朱某系物業(yè)公司總經(jīng)理的弟弟。法院一審判決：撤銷仲裁裁決，物業(yè)公司賠償投資公司2500萬元。物業(yè)公司不服，提起上訴，二審法院依法駁回上訴，維持原判。

本案律析：

簽訂土地租賃合同時須注意：出租人是否擁有該土地使用權(quán)，是否屬于轉(zhuǎn)租;認真審核出租人土地使用權(quán)證照，仔細查看可租期限;認真審查出租人信息，重點關(guān)注出租人是否將土地抵押;合同中應(yīng)當明確出租人承擔的各項義務(wù)，主要是出租人應(yīng)當提供的基礎(chǔ)條件等;爭議管轄約定要注意，盡量避免仲裁。

租賃農(nóng)村土地時除了上述注意點外還需要知悉下列內(nèi)容：

一、問題的提出

由于集體土地的租金相對比較便宜，在現(xiàn)行經(jīng)濟活動中，租用集體土地興辦企業(yè)及建造廠房的情況在實踐中普遍存在。但是在目前的法律環(huán)境下，“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，仍然是國家嚴格限制的行為;在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認定為無效行為。因此，對于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地，需要謹慎對待并盡量避免相應(yīng)法律風險。

二、國家法律政策背景

對于集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題要適用《土地管理法》的規(guī)定，而《土地管理法》對于租賃使用集體建設(shè)用地是有著相當嚴格的限制規(guī)定的，具體體現(xiàn)在以下規(guī)定：

第四十三條

任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

第五十九條

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)，應(yīng)當按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè);建設(shè)用地，應(yīng)當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第六十條

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準;其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第六十三條

農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

由上述規(guī)定可知：

(1)任何單位或個人進行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請使用國有土地。

(2)集體建設(shè)用地僅限于(a)興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)(b)村民建設(shè)住宅(c)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等3種使用范圍。

(3)不符合上述規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，既不能在集體土地初級市場取得集體土地使用權(quán)，也不能在集體土地二級市場以出讓、轉(zhuǎn)讓或出租形式獲得。

(4)對于集體土地企業(yè)使用權(quán)的對外出租，法律是有限制條件的，即僅限于出租與集體經(jīng)濟組織開辦的或以入股、聯(lián)營形式與他人共同舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。

三、通過簽訂土地租賃合同取得集體土地使用權(quán)的風險

由上述分析可以明確，通過租賃方式合法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)僅限于“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”的情況。其他的租賃行為均為無效行為，雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規(guī)定而成為無效合同。

因合同無效可能導(dǎo)致的結(jié)果是

對于“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。”

對于未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權(quán)的企業(yè)和個人，一旦《租賃合同》被認定為無效，在無效合同的基礎(chǔ)上取得的土地使用權(quán)是完全沒有合法保障的，其上興建的廠房也會因認定為違章建筑而得不到應(yīng)有的補償。

四、合法化操作的建議

因此，面對實踐中大量存在的利用集體建設(shè)用地進行企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的情況，對于需要取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)而言，在現(xiàn)有的法律環(huán)境下更應(yīng)該謹慎應(yīng)對，可以考慮從以下幾種途徑規(guī)避法律風險：

通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)

但是這種方式對于僅僅需要解決用地問題的企業(yè)會面臨解決整個企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列其他問題，對于需要取得大面積土地用于長久生產(chǎn)經(jīng)營，并需要興建大批廠房的企業(yè)，建議從源頭開始規(guī)范拿地方式，以避免合同無效導(dǎo)致的更為嚴重的經(jīng)營損失。

通過租賃集體建設(shè)用地上已有的房屋達到取得生產(chǎn)經(jīng)營場地的需要

這種方式相對于前一種而言，取得生產(chǎn)經(jīng)營場地的方式較為簡單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。