物業(yè)合同糾紛專屬管轄

物業(yè)糾紛是指與物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)有關(guān)的民事糾紛。根據(jù)《最高人民法院民事案件案由規(guī)定》，物業(yè)糾紛分為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛和物業(yè)服務(wù)合同糾紛。專屬管轄是指法律規(guī)定的特殊類型案件必須由特定的法院管轄，其他法院無管轄權(quán)，也不允許當(dāng)事人協(xié)議變更的管轄制度。專屬管轄的本質(zhì)屬于地域管轄，一般以一定的聯(lián)結(jié)地點(diǎn)來確定。世界各國(guó)一般將不動(dòng)產(chǎn)所在地等作為確定專屬管轄法院的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。專屬管轄是一種排他性的管轄：一是排除其他法院的管轄，二是排除一般地域管轄和其他特殊地域管轄，三是排除當(dāng)事人協(xié)議管轄。

一、物業(yè)糾紛案件的法律特征

物業(yè)糾紛案件的排他性法律特征主要表現(xiàn)在：

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)系特殊物權(quán)

對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的三部分內(nèi)容而言，專有權(quán)部分與個(gè)別所有權(quán)相同，一般都具有獨(dú)立的占有、使用、收益和處分權(quán)能;共有權(quán)部分可分為共同共有和按份共有;共同管理事務(wù)部分，亦即共同對(duì)事關(guān)整個(gè)小區(qū)或者某一建筑物的使用的事項(xiàng)為共同的保護(hù)、管理和修繕等。與其他物權(quán)相比，其特殊性在于：專有權(quán)的使用和處分必須與共有部分一并處分;共有部分不能單獨(dú)處分;共有權(quán)部分不能以放棄共同管理義務(wù)為由予以放棄。

(二)物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)所在地政府的監(jiān)管活動(dòng)密不可分

國(guó)務(wù)院行政法規(guī)及其部門規(guī)章賦予了各級(jí)人民政府相關(guān)行政主管部門監(jiān)督管理權(quán)力。譬如：在對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督管理主體上，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作;縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。在業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)委會(huì)的選任上，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。除此之外，在物管人員的選聘、大修基金的管理與使用、物業(yè)收費(fèi)等問題上，各級(jí)行政機(jī)關(guān)主管部門都肩負(fù)有監(jiān)督、管理和指導(dǎo)職能。

(三)業(yè)主維權(quán)需要物業(yè)所在地人民政府職能部門履行職責(zé)

根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

綜上所述，物業(yè)合同糾紛的管轄地一般是由特定的法院進(jìn)行管轄，其他法院不得進(jìn)行管轄。物業(yè)管理所涉及的方面是非常廣泛的。以供大家閱讀，希望對(duì)大家有所幫助。