2013年7月，高某在珠江帝景小區(qū)購(gòu)買(mǎi)聯(lián)體別墅后，雖然辦理了交付使用手續(xù)，但一直未裝修入住，誰(shuí)知今年8月，高某收到了法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費(fèi)24760元。高某認(rèn)為自己沒(méi)有入住，沒(méi)有享受到服務(wù)，且物業(yè)服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，與自己無(wú)關(guān)，因此拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

原告方認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當(dāng)事人，但是高某向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)，對(duì)高某產(chǎn)生拘束力，故高某應(yīng)當(dāng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。被告方則認(rèn)為，高某沒(méi)有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不應(yīng)受該合同約束，且高某沒(méi)有入住，故不必支付合同對(duì)價(jià)，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。最終法院認(rèn)為判決支持了被告的訴訟請(qǐng)求。

【律師評(píng)析】

1、開(kāi)發(fā)商不能為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)設(shè)義務(wù)。

開(kāi)發(fā)商與住宅買(mǎi)受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說(shuō)明書(shū)作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件，因此業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)將同時(shí)與開(kāi)發(fā)商及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別建立兩種法律關(guān)系：一是與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣合同關(guān)系;二是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并未因此產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

所以，開(kāi)發(fā)商的“贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)”的承諾，其本質(zhì)是一種為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)設(shè)義務(wù)的行為，該承諾在與業(yè)主的商品房買(mǎi)賣合同關(guān)系中作出，根據(jù)合同的相對(duì)性原理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非該合同的當(dāng)事人，除非明確表示同意，否則當(dāng)然不受該承諾的約束。

2、業(yè)主概括承受開(kāi)發(fā)商相對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第22條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

第23條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第25條建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主不是合同的主體。從合同相對(duì)性原理而言，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同不能對(duì)業(yè)主產(chǎn)生拘束力。但是依據(jù)《條例》25條，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣合同時(shí)，包含了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主產(chǎn)生拘束力的根據(jù)在于業(yè)主概括承受了合同的權(quán)利義務(wù)。

在實(shí)際中，對(duì)業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)的承諾要符合法律規(guī)定或合同的約定，并應(yīng)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。如果您有其他問(wèn)題，歡迎咨詢律霸網(wǎng)專業(yè)律師。