物業(yè)合同糾紛管轄

確定物業(yè)管理合同糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。

簽訂物業(yè)管理合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用《民事訴訟法》第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用《民事訴訟法》第24條的規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。

業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理合同是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

當(dāng)事人一方違反物業(yè)管理合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

物業(yè)糾紛案件的法律特征

物業(yè)糾紛案件的排他性法律特征主要表現(xiàn)在：

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)系特殊物權(quán)

對建筑物區(qū)分所有權(quán)的三部分內(nèi)容而言，專有權(quán)部分與個(gè)別所有權(quán)相同，一般都具有獨(dú)立的占有、使用、收益和處分權(quán)能;共有權(quán)部分可分為共同共有和按份共有;共同管理事務(wù)部分，亦即共同對事關(guān)整個(gè)小區(qū)或者某一建筑物的使用的事項(xiàng)為共同的保護(hù)、管理和修繕等。與其他物權(quán)相比，其特殊性在于：專有權(quán)的使用和處分必須與共有部分一并處分;共有部分不能單獨(dú)處分;共有權(quán)部分不能以放棄共同管理義務(wù)為由予以放棄。

(二)物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)所在地政府的監(jiān)管活動(dòng)密不可分

國務(wù)院行政法規(guī)及其部門規(guī)章賦予了各級人民政府相關(guān)行政主管部門監(jiān)督管理權(quán)力。譬如：在對物業(yè)管理的監(jiān)督管理主體上，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作;縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。在業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)委會(huì)的選任上，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。除此之外，在物管人員的選聘、大修基金的管理與使用、物業(yè)收費(fèi)等問題上，各級行政機(jī)關(guān)主管部門都肩負(fù)有監(jiān)督、管理和指導(dǎo)職能。

(三)業(yè)主維權(quán)需要物業(yè)所在地人民政府職能部門履行職責(zé)

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

以上就是小編為大家講解的“物業(yè)合同糾紛管轄”，如前所述，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的送達(dá)難度較大;在業(yè)主方面，業(yè)主要出庭應(yīng)訴，需要耽誤工作時(shí)間，這既是時(shí)間成本也是經(jīng)濟(jì)成本。還有潛在的成本，即通過訴訟來收取物業(yè)費(fèi)，往往會(huì)造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒。了解更多的法律知識請上律霸網(wǎng)進(jìn)行專業(yè)咨詢。