案例中的物業(yè)服務(wù)合同糾紛如何解決

[案例]

2008年1月6日，廣州市**花園業(yè)主委員會與新控物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定由**物業(yè)管理公司為**花園提供物業(yè)服務(wù)，合同期限為2008年1月6日到2010年1月6日。楊*華是小區(qū)第23棟***房業(yè)主，房屋建筑面積為98平方米。從2008年3月起，業(yè)主開始拖欠物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)管理公司經(jīng)多次催繳無效后，向法院提起訴訟，要求被告楊某華交納從2008年3月到2009年10月期間的物業(yè)管理費及滯納金。

原告**物業(yè)管理公司向法院提交了物業(yè)服務(wù)委托合同、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書等資料。被告認為原告提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴重的瑕疵，因此拒交物業(yè)服務(wù)費。被告認為，原告僅僅提交了物業(yè)服務(wù)合同不足以證明其提供了合同約定的物業(yè)服務(wù)，原告還應(yīng)舉證證明其提供的物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容，包括保安、清潔、物業(yè)維修養(yǎng)護記錄、綠化維護記錄等資料，證明其全面實際履行了合同義務(wù)。

[爭議焦點]

原告是否應(yīng)當(dāng)提交保安、清潔、綠化和物業(yè)公用部位、設(shè)施設(shè)備的維護合同和記錄表?

[律師觀點]

物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同，其舉證責(zé)任的特殊性決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)無需提交上述合同和記錄表。

《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條規(guī)定：“在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對合同訂立和生效的事實承擔(dān)舉證責(zé)任;主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對引起合同關(guān)系變動的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任?！卑凑蘸贤m紛“誰主張誰舉證”的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對合同是否履行承擔(dān)舉證責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容非常龐雜，包括對房屋共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的日常管理和維修養(yǎng)護，對小區(qū)公共秩序的維護、小區(qū)的清潔和保安服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等綜合管理服務(wù)。其中涉及到各種專項合同內(nèi)容和維修記錄表等資料文件。如果要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其是否履行物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)舉證責(zé)任，是否應(yīng)將上述的文件資料全部提交法院作為證據(jù)呢?

物業(yè)服務(wù)合同的特殊性質(zhì)決定了其在訴訟過程中舉證責(zé)任的特殊性。從民法的合同分類角度分析，物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同。繼續(xù)性合同是指債的內(nèi)容、非一次性給付即可完結(jié)，而是繼續(xù)地實現(xiàn)，其基本特色是時間的因素在債的履行上居于重要地位，總給付內(nèi)容取決于給付時間的長短。因此，繼續(xù)性合同的舉證責(zé)任分配不應(yīng)簡單機械地按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》進行套用，否則會加重一方當(dāng)事人的舉證責(zé)任，影響責(zé)任分配的公正性。

在諸如物業(yè)服務(wù)合同之類的繼續(xù)性合同的訴訟中，合同的繼續(xù)性決定了合同履行不是一次性履行完畢，而是隨著時間的推移而持續(xù)進行。如果嚴格遵守讓履行合同的一方舉證合同已經(jīng)履行，則對于合同履行方而言過于嚴苛。因為履行方不可能將合同履行的每一時刻都予以記載，這也不符合繼續(xù)性履行合同的習(xí)慣。因此，在法院的審判實務(wù)中，法院會將部分舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移于相對方，即由合同的相對方承擔(dān)合同沒有履行或者瑕疵履行的證明責(zé)任。這種舉證責(zé)任的轉(zhuǎn)換雖然沒有明確規(guī)定在各地高級人民法院的指導(dǎo)意見中，但因其考慮到繼續(xù)性合同的特殊性，同時也是出于對證據(jù)距離遠近的考量，從而在司法審判實踐中普遍適用。在繼續(xù)性合同糾紛案件中，如果要求合同履行方舉證其全面適當(dāng)?shù)芈男辛巳亢贤x務(wù)，在事實上很難實現(xiàn)。相反，如果要求接受履行方來證明對方?jīng)]有適當(dāng)履行合同則相對較為容易，從證據(jù)距離上看，接受履行方離履行事實的距離較近，舉證時處于較為有利的地位。

在物業(yè)服務(wù)合同的審理過程中，法院在審查物業(yè)服務(wù)合同的合法性后，一般會要求業(yè)主就物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵問題承擔(dān)舉證責(zé)任。如果業(yè)主能夠提交證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)嚴重不符合合同約定，質(zhì)量存在嚴重瑕疵，則法院可能會酌情減少或免除業(yè)主交納部分物業(yè)服務(wù)

費的義務(wù)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不需要提交保安、清潔、綠化和物業(yè)公用部位、設(shè)施設(shè)備的維護合同和記錄表，是考慮到物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)的長期性、瑣碎性和復(fù)雜性等特點，以及服務(wù)質(zhì)量很難量化等原因。

[法院判決]

原告**物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效，被告應(yīng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費。被告沒有證據(jù)證明原告在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在嚴重質(zhì)量瑕疵。判令被告向原告交納從2008年3月到2009年10月期間的物業(yè)管理費及滯納金。

對于物業(yè)管理合同糾紛中的舉證責(zé)任，法律并未專門做出規(guī)定，一般是依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》關(guān)于“誰主張，誰舉證”的規(guī)定。但物業(yè)管理合同相對其他案件具有其特殊性。對于物業(yè)管理公司所履行的物管義務(wù)有無承擔(dān)或義務(wù)履行是否到位，往往要經(jīng)過一段時間才能夠反映出來。因此，筆者建議應(yīng)在物業(yè)管理活動中健全對物業(yè)服務(wù)的評價程序，對于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量做出評估。而在目前評價機制尚未建立的情況下，法官可以根據(jù)舉證的難易與實際情況對舉證責(zé)任進行分配，以有助于對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行判斷，綜合個案情況依法作出處理，以平衡當(dāng)事人雙方的利益。

上述就是小編對物業(yè)服務(wù)合同糾紛相關(guān)問題進行的解答，物業(yè)糾紛是目前增長比較快的一類民事糾紛，物解決物業(yè)糾紛除了業(yè)主要提高法律意識外，物業(yè)公司提高管理水平也是很重要的。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。