2007年10月，朋友將商鋪以18萬元每年出租給了某知名公司，租期5年。因為對方是知名企業(yè)，朋友很高興，特意給了2個月的免租期。租賃合同由該知名公司起草，為防止房主中途提價，該公司約定了高達十萬元的違約金，即，任何一方無法定或約定理由解除合同要賠償對方違約金10萬元。

第一年雙方合作愉快，但是到了2008年10月，按約定該付第二年的房租了，該知名公司提出不租了，朋友就說那就按合同辦吧，對方拒絕。一年期滿，對方搬空商鋪，撤了，沒有任何說法。

在要不要起訴，如何起訴，起訴過程中，都發(fā)生了一些惱人的法律問題，值得有產(chǎn)者思考!

→①起訴，還是不起訴?

不起訴，就這么算了?房子也是貸款100多萬買的，還給了對方兩個月免租期!因為對方是知名企業(yè)，租金比市場價還便宜!不起訴，吃啞巴虧，心里不平衡!而且，時逢金融危機，房子一天兩天難出手，租金損失誰承擔?

→②起訴，又會發(fā)生哪些問題呢?

A、發(fā)票問題。

合同對發(fā)票問題未作約定，對方說你要起訴我，我就要你開發(fā)票。而租賃專用發(fā)票稅金最低要5.5%，18萬租金要近萬元稅金，可能還有滯納金!

B、違約金

雖然10萬違約金約定在案，而且也是對方主動提出來的。但法院會按這個數(shù)字判嗎?

根據(jù)我國法律規(guī)定，違約金主要功能是填補守約方的損失，懲罰性功能很小。根據(jù)江蘇省高級人民法院的審判紀要，違約金一般不高于損失的30%。在對方提出消減違約金時，法院必然會有所考慮。

C、案子會拖多久?判決的違約金能不能填補租金損失?

法官明確，不可能你多長時間租不出去，我就判對方承擔多少租金。法官只會根據(jù)法官的經(jīng)驗來判斷大概需要多長時間才能按原有的條件租出去，在此基礎上判對方賠償損失(即違約金)。果如法官所說，不管案件審理需要多少時間，房主一方都不占便宜!

D、承租方留下的那些裝修，我不想要，法院會不會也折價給我?

法官說，會的。雖然你認為留下的裝修無用，但法院通常會判決折價給房主。

處理結果：好在我們動作利索，從對方租金截止到法院調解結案，只是10多天時間，避免了損失擴大和矛盾升級。在訴訟過程中，我們在法官指引下調整了策略，將向對方追討租金及違約金的訴訟請求改為只訴租金，且只訴3個月租金，這樣訴訟費用大大降低，為調解掃除障礙。最終在法院調解下，對方以賠償2.5萬元，另留下所有裝潢裝修的代價，解除了租賃關系。至于稅金，誰也不提了。

給房主的啟示：

1、誰來承擔稅賦?約定不交稅是違法的。但是如果協(xié)商一致，可以由承租方承擔稅金。如果你不作約定或約定不開發(fā)票，結果都是出租方承擔稅金。

2、免租期的代價。應當約定，如果我給你免租期，但你要提前解約的，要補齊免租期內的租金。如果不作約定，給了也就給了，誰也不會再補償你。

3、違約金，不要約定過高。違約金高，對承租方有利，對出租方不利。

4、對裝修裝潢的約定。可以約定租期屆滿或者因故租賃合同解除，裝修裝潢如何處理。是折價，是無償留下來，還是帶走，大家提前說好。

以上都是根據(jù)上述個案所做的提示，其實，還有很多需要注意的地方，比如維修的負擔，是否轉租，租期內遇到拆遷如何補償?shù)鹊取?/p>