一、二手房交易中賣方違約的情況有哪些

1、賣方將房屋直接賣給第三人。

賣方如果將房屋賣給了第三人但還未辦理過戶，那么買方可以優(yōu)先過戶，但如果已經(jīng)辦理了過戶，那賣方就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，致使雙方無法達(dá)到合同目的，這時(shí)買方可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時(shí)要求賣方根據(jù)房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。

2、賣方不按時(shí)交付房屋。

這種情況很多見，房屋如果已經(jīng)辦理了過戶，那就只需按照合同約定的時(shí)間收房，如果賣方不交房，買方可以起訴。但是如果雙方還未過戶，賣方卻不按照合同約定交房，這時(shí)通常需要通過律師，發(fā)律師函催告，如果賣方依舊堅(jiān)持不交房，買方再起訴要求其交房。

3、賣家不簽收定金。

通常在房產(chǎn)買賣合同中約定有定金的數(shù)額，然而通常買家在將定金交給中介后，轉(zhuǎn)交給賣家，賣家這時(shí)卻不簽收。不簽收定金的話，賣家就構(gòu)不成違約的條件，因?yàn)槎ń鹗菍?shí)踐合同，也就是說要按賣家的簽收數(shù)額來進(jìn)行計(jì)算的，如果賣家不簽收定金，買家起訴要求雙倍返還定金也是徒勞的。

4、賣方要求提高房價(jià)辦理過戶。

在實(shí)際買賣過程中，很多賣方在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太了，要求另外加錢過戶。在這種情況下，買方應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止賣方將房屋賣與第三人，同時(shí)要求法院判定賣方繼續(xù)履行合同。

二、房價(jià)上漲賣方違約怎么辦

原被告雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)合法有效，交易不能正常進(jìn)行的原因在于被告，被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這時(shí)買方應(yīng)采取一些措施最大限度保護(hù)自身利益。

1、對賣方要求加價(jià)或拒絕繼續(xù)履行合同的事實(shí)進(jìn)行取證。主要有：在中介主持下進(jìn)行協(xié)商，由中介作為第三方證人;對溝通過程進(jìn)行錄音;通過手機(jī)短信獲取對方違約的信息;向公證處申請證據(jù)保全等。

2、賣方在這一階段往往會(huì)回避磋商，或找各種理由不愿接收買方的購房款。這時(shí)，買方應(yīng)及時(shí)以書面形式向賣方致函，要求按合同約定履行雙方義務(wù)。包括要求主動(dòng)履行付款義務(wù)，以防止將來賣方反倒說買方?jīng)]有按期履約。函件要以特快專遞形式郵寄，建議買方委托律師發(fā)《律師函》，因此，在簽訂買賣合同時(shí)應(yīng)注意在合同上約定清楚雙方的送達(dá)地址。

3、賣方違約分兩種情況，一種是是拒絕繼續(xù)履行合同，但未將房屋另售他人，這種情況下賣方往往以家人反對或采取不去銀行解押的方式來阻撓合同的履行;另一種情況是賣方直接將房屋另售給出價(jià)更高的買家，并辦理了過戶手續(xù)。這兩種情況，買方均可向賣方主張違約責(zé)任，其損失構(gòu)成主要包括：雙倍定金或者違約金(注意：定金違約金不可并用，只能選擇其一，往往取價(jià)高者)買方已經(jīng)支付的中介費(fèi)、房屋的差價(jià)損失。這兩種情況的區(qū)別在于，房屋差價(jià)損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體，法院可能通過價(jià)格評(píng)估并取中間值的方式確定;后者因另售的價(jià)格明確，法院會(huì)直接認(rèn)定前后交易的差價(jià)確定買方的損失。也就是說，買方通過訴訟途徑可以彌補(bǔ)因賣方違約所受的損失，而賣方忙活半天所賺取的差價(jià)最終會(huì)落的一場空。

不管是買賣二手房還是買賣商品房，買賣雙方都是可能出現(xiàn)違約的情況，而在處理的時(shí)候，我們應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的情況來處理，看是追究違約方的法律責(zé)任，還是直接解除購房合同。要注意，在要求違約方支付違約金的時(shí)候，一定要注意違約金不可過分偏高，一般最多不能超過房款的30%。

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