根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷”的規(guī)定，業(yè)主在業(yè)委會(huì)作出侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況下，可以行使撤銷權(quán)。下文整理了一起有關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)的案例及對(duì)案例的詳細(xì)分析。

【案情】

原告萬(wàn)某系新天地華庭的業(yè)主。新天地華庭物業(yè)小區(qū)已成立了業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生了第三屆業(yè)主委員會(huì)，第三屆業(yè)主委員會(huì)于2007年10月22日在東莞市房產(chǎn)管理局辦理了備案手續(xù)。根據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局2009年4月22日作出的《關(guān)于寮步新天地華庭第三屆業(yè)主委員會(huì)增補(bǔ)委員備案通知書》顯示，新天地華庭第三屆業(yè)主委員會(huì)由11人組成，主任謝某，副主任譚某、王某，任期至2009年10月21日。新天地華庭第三屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，已成立業(yè)主委員會(huì)籌備組，但至今尚未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生第四屆業(yè)主委員會(huì)。

新天地華庭原由案外人東莞市遠(yuǎn)東物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱遠(yuǎn)東公司)進(jìn)行物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商?hào)|莞太和花園建造有限公司與遠(yuǎn)東公司于2005年4月15日簽訂物業(yè)管理委托合同，并辦理了備案手續(xù)，合同期限自2005年5月至2007年11月30日。2009年4月23日，遠(yuǎn)東公司向業(yè)主委員會(huì)發(fā)出《關(guān)于終止新天地華庭物業(yè)管理服務(wù)的函》，稱，因公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，與新天地華庭的物業(yè)管理合同已到期，決定終止新天地華庭物業(yè)管理，不再續(xù)約，請(qǐng)?jiān)谑蘸?5天內(nèi)(即在2009年5月10日前)另聘請(qǐng)新的物業(yè)企業(yè)為小區(qū)服務(wù)。2009年5月9日，第三屆業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議，表決同意由安慶公司接替遠(yuǎn)東公司進(jìn)行物業(yè)管理。2009年5月22日，業(yè)主委員會(huì)發(fā)出通知，稱，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)評(píng)估審議，決定從2009年5月22日起，聘請(qǐng)安慶公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，并已依法簽訂了物業(yè)管理委托合同。安慶公司具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)證書。自安慶公司對(duì)新天地華庭進(jìn)行物業(yè)管理至今，未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決決定，也未向相關(guān)部門辦理備案。

原告萬(wàn)某訴稱：2009年5月，謝某、譚某、王某等人作為業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人，在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)獲得業(yè)主同意的情況下，擅自以業(yè)王大會(huì)決定的名義將原物業(yè)服務(wù)公司——遠(yuǎn)東公司解聘，并選聘安慶公司為新的物業(yè)服務(wù)公司，該行為違反了物權(quán)法第七十六條的規(guī)定，依法應(yīng)予撤銷。同時(shí)，謝某，譚某，王某等人存在未組織成立換屆選舉籌委會(huì)的失職行為及不作為行為。故原告訴至法院，請(qǐng)求判令：一、撤銷業(yè)主委員會(huì)于2009年5月作出的更換物業(yè)服務(wù)公司的決定;二、認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)與安慶公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效;三、謝某、譚某、王某因侵犯原告及其他業(yè)主的知情、參與、表決等業(yè)主權(quán)利，并且存在未組織成立換屆選舉籌委會(huì)的失職行為及不作為行為，應(yīng)向原告及其他業(yè)主賠禮道歉，并在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公示;四、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告、第三人共同辯稱：一、安慶公司為新天地華庭提供物業(yè)管理服務(wù)是在原物業(yè)管理公司突然提出終止服務(wù)情形下的臨時(shí)接管性質(zhì)，而非正式受聘。2009年4月23日，業(yè)主委員會(huì)收到遠(yuǎn)東公司發(fā)來(lái)的終止物業(yè)管理服務(wù)的函;因時(shí)間緊迫，業(yè)主委員會(huì)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)完成召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司的一系列工作。后經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員和部分業(yè)主代表共同參與、了解和篩選，決定由安慶公司接管新天地華庭的物業(yè)管理工作，并簽訂了臨時(shí)接管協(xié)議書。二、業(yè)主委員會(huì)作出由安慶公司臨時(shí)接管新天地華庭物業(yè)管理的決定符合全體業(yè)主的利益，不應(yīng)被撤銷、新天地華庭占地約15萬(wàn)平方米，共有1675戶，常住人員約5000人，不能一日沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)。在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的情況下，業(yè)主委員會(huì)及部分業(yè)主代表共同決定由安慶公司臨時(shí)接管物業(yè)管理工作，是出于維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定和業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的考慮。而且，2009年5月安慶公司入場(chǎng)后，沒(méi)有增加收費(fèi)，反而減少了停車位收費(fèi);同時(shí)，經(jīng)對(duì)920產(chǎn)業(yè)主的間卷調(diào)查顯示，97.17%的受訪業(yè)主對(duì)安慶公司的服務(wù)表示滿意，認(rèn)為現(xiàn)在的物業(yè)公司比以前有進(jìn)步的占98.91%。三、業(yè)主委員會(huì)未能在任期屆滿前完成換屆選舉工作實(shí)因相關(guān)規(guī)定變化所致，目前換屆選舉、物業(yè)公司選聘工作已在進(jìn)行中，第三屆業(yè)主委員會(huì)在2009年10月21日任期屆滿前已著手進(jìn)行各項(xiàng)工作，2009年11月23日正式成立業(yè)主大會(huì)籌備組，成員9人，原告萬(wàn)某，被告謝某、王某均為籌備組成員;定于2010年2月7日至3月7日發(fā)放選票開(kāi)始投票，3月7日召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并現(xiàn)場(chǎng)公布投票結(jié)果。四、對(duì)于原告要求賠禮道歉的請(qǐng)求，原告只是眾多業(yè)主中的一員，并不能代表所有的業(yè)主，而且到目前為止沒(méi)有其他業(yè)主提出這個(gè)要求。

【審判】

廣東省東莞市第一人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案系業(yè)主撤銷權(quán)糾紛。通過(guò)證據(jù)的考察和庭審調(diào)查，可以認(rèn)定以下事實(shí)：新天地華庭物業(yè)小區(qū)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)即遠(yuǎn)東公司在物業(yè)管理合同到期后不再續(xù)約，業(yè)主委員會(huì)決定由安慶公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理;原告以業(yè)主委員會(huì)的決定違反法律規(guī)定為由請(qǐng)求撤銷。本案主要審查的問(wèn)題是安慶公司對(duì)新天地華庭小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理是否符合法律規(guī)定的程序。

根據(jù)物權(quán)法第七十條、第七十六條第一款及國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條的規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主享有的對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行共同管理的權(quán)利，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)投票決定;業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)自行決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿如何選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問(wèn)題，《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條作了明確規(guī)定。

本案中，遠(yuǎn)東公司的物業(yè)管理合同期限于2007年11月30日屆滿，期限屆滿后業(yè)主大會(huì)沒(méi)有決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);在遠(yuǎn)東公司向業(yè)主委員會(huì)發(fā)函明確表示到期不再續(xù)約后，業(yè)主委員會(huì)至今也沒(méi)有組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而是自行決定由安慶公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)王委員會(huì)在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)投票表決的情況下，自行決定由安慶公司對(duì)新天地華庭物業(yè)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，違反了物權(quán)法關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主共同決定的規(guī)定，損害了業(yè)主享有的對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行共同管理的權(quán)利。原告在一年期間內(nèi)行使業(yè)主撤銷權(quán).請(qǐng)求撤銷業(yè)主委員會(huì)選定安慶公司為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，符合法律規(guī)定，法院予以支持。 另外，需指出的是，遠(yuǎn)東公司在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再續(xù)約，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有作出解聘遠(yuǎn)東公司的決定，原告所主張的更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)與事實(shí)不符。

關(guān)于被告和第三人抗辯提到的臨時(shí)接管問(wèn)題。首先，從物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定來(lái)看，法律并無(wú)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)可以不經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定自行選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行所謂的臨時(shí)接管。其次，從當(dāng)事人行為的合理性來(lái)分析，本案業(yè)主委員會(huì)和第三人之間的所謂臨時(shí)接管也不具有合理性，理由是：遠(yuǎn)東公司的物業(yè)管理合同期限于2007年11月30日屆滿，在期限屆滿前業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也沒(méi)有就是否續(xù)約的問(wèn)題與遠(yuǎn)東公司溝通協(xié)商，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有盡到自己的職責(zé)。遠(yuǎn)東公司于2009年4月23日向業(yè)主委員會(huì)發(fā)函表示到期不再續(xù)約，業(yè)主委員會(huì)收到函件后沒(méi)有按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而是由業(yè)主委員會(huì)的委員召開(kāi)會(huì)議決定由安慶公司進(jìn)行物業(yè)管理。在安慶公司于2009年5月進(jìn)場(chǎng)后，業(yè)主委員會(huì)于2009年5月22日發(fā)出通知，稱，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)評(píng)估審議，決定從2009年5月22日起，聘請(qǐng)安慶公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，并已依法簽訂了物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主發(fā)出的通知中明確是業(yè)主委員會(huì)決定聘請(qǐng)安慶公司進(jìn)行物業(yè)管理，沒(méi)有提到臨時(shí)接管及將召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問(wèn)題。自2009年5月至第三屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿之日即2009年10月21日長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月的時(shí)間里，業(yè)主委員會(huì)從未就選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。因此，從上述事實(shí)可以看出，業(yè)主委員會(huì)決定由安慶公司對(duì)新天地華庭進(jìn)行物業(yè)管理，但從未有組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決的行為和意思表示，屬于越權(quán)作出的決定，并非被告和第三人抗辯主張的所謂為了業(yè)主利益的合理行為。

另，業(yè)主委員會(huì)換屆選舉中的問(wèn)題不屬于人民法院民事案件審理的范圍，原告訴訟請(qǐng)求中關(guān)于謝某、譚某、王某存在未組織成立換屆選舉籌委會(huì)的失職行為及不作為行為的部分，法院不予審查處理，當(dāng)事人可向有關(guān)部門申請(qǐng)解決。被告謝某、譚某、王某分別是第三屆業(yè)工委員會(huì)的主任、副主任，原告要求他們賠禮道歉的訴求，沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。

綜上所述，依照物權(quán)法第七十六條、第七十八條，民事訴訟法第六十四條、第一百二十八條的規(guī)定，法院判決：一、撤銷新天地華庭業(yè)主委員會(huì)選聘安慶公司為新天地華庭物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，二、駁回原告萬(wàn)某的其他訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，雙方當(dāng)事人均沒(méi)有提起上訴，判決已生效。

【評(píng)析】

本案主要涉及商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘程序，以及物權(quán)法關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)的理解與適用問(wèn)題。

一、商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘程序

隨著我國(guó)住房制度改革的深入和城幣的發(fā)展，在現(xiàn)代城市生活中，商品房小區(qū)已經(jīng)成為人們居住和生活的重要形式。鑒于此，物權(quán)法中對(duì)商品房業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了專章規(guī)定，其中，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人屬于業(yè)主享有的對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行共同管理的重要權(quán)利之一。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為法律和行政法規(guī)規(guī)定的管理人之一，屬于委托管理的范疇。由誰(shuí)以什么形式?jīng)Q定將物業(yè)小區(qū)委托給某一物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，是業(yè)主的共同管理權(quán)利得以體現(xiàn)的重要途徑，物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘問(wèn)題作出了規(guī)定。根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序分兩種情形：

一是前期物業(yè)管理，在小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)的情況下，或者雖成立了業(yè)主大會(huì)但業(yè)主大會(huì)尚未決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，山建設(shè)單位即開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理;一般要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)的方式在具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中選聘，并由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

二是業(yè)主大會(huì)選聘，1.有權(quán)作出選聘決定的主體是業(yè)主大會(huì)。根據(jù)物權(quán)法第七十六條的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)王大會(huì)決定，業(yè)主大會(huì)作出決定的形式是按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決;業(yè)主委員會(huì)應(yīng)指定專人做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并對(duì)業(yè)主投票等資料妥善保管以備查。2.作出選聘決定的票數(shù)要求。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)經(jīng)法定程序作出的決定對(duì)全體業(yè)主具有拘束力。3.物業(yè)服務(wù)合同的簽訂。業(yè)主大會(huì)作出選聘決定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并及日?qǐng)?bào)房管部門和所在的居民委員會(huì)備案。

選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過(guò)上述程序作出決定，否則就屬于違反注定程序，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求法院予以撤銷。

二、業(yè)主撤銷權(quán)的理解與適用

根據(jù)民法通則的規(guī)定，撤銷權(quán)為溯及地使可撤銷的民事行為歸于消滅的權(quán)利。業(yè)主撤銷權(quán)屬于撤銷權(quán)的一種，系物權(quán)法創(chuàng)設(shè)的新型權(quán)利，該權(quán)利在法律的理解與適用方面尚需要進(jìn)一步探討。

1.業(yè)主撤銷權(quán)的含義

業(yè)主撤銷權(quán)是物權(quán)法規(guī)定的一項(xiàng)權(quán)利，系法律賦予建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主所享有的一種新型的撤銷權(quán)。從物權(quán)法第七十八條第二款和最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看，業(yè)主撤銷權(quán)的含義是指業(yè)主對(duì)于業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，認(rèn)為侵害業(yè)主的合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序，可請(qǐng)求人民法院予以撤銷的權(quán)利。

設(shè)立業(yè)主的撤銷權(quán)，是為了防止業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利作出決定而侵害業(yè)主的合法權(quán)益。建筑物區(qū)分所有中的重大事項(xiàng)決定機(jī)制，是典型的民主決策機(jī)制，盡管物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法律對(duì)業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作做了相關(guān)規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中仍準(zhǔn)免會(huì)出現(xiàn)所謂的民主悖論，即利用少數(shù)服從多數(shù)的民主程序來(lái)剝奪、踐踏少數(shù)人權(quán)益的現(xiàn)象，形成多數(shù)人暴政。法律規(guī)定小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)按照一定程序進(jìn)行決定，但同時(shí)我們必須面對(duì)和解決如果業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)作出的決定損害業(yè)主的合法權(quán)益該怎么辦的問(wèn)題。一方面，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)、代表業(yè)主意愿、維護(hù)業(yè)宅利益的決定，應(yīng)該對(duì)每一位業(yè)主都具有約束力。但另一方面，如果業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違背了業(yè)主的意愿，侵害了某個(gè)或若干個(gè)業(yè)主的利益，遭受侵害的業(yè)主應(yīng)有救濟(jì)的法律途徑，避免業(yè)主的實(shí)體權(quán)利無(wú)法得到保障。

物權(quán)法規(guī)定受損害的業(yè)主有權(quán)向人民法院申請(qǐng)撤銷業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，從立法理由看，確實(shí)是對(duì)上述規(guī)范設(shè)計(jì)理念的回應(yīng)。在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定損害業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)，哪怕是單個(gè)的業(yè)主，皆可向法院提請(qǐng)撤銷業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定這一規(guī)定，從法律上給與了業(yè)主在合法權(quán)益受侵害寸正當(dāng)合理的救濟(jì)途徑，一定程度上避免了民主的暴政情形的發(fā)生。

2.業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)

撤銷權(quán)，在性質(zhì)上屬于形成權(quán)的一種，具有從權(quán)利的性質(zhì)。業(yè)主撤銷權(quán)的權(quán)利性質(zhì)屬于形成權(quán)，系業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)所享有的對(duì)專有部分的所有權(quán)以及對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利所派生的從權(quán)利。因此，該項(xiàng)權(quán)利歸業(yè)主享有。非小區(qū)業(yè)主不享有對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定的撤銷權(quán)。

業(yè)主撤銷權(quán)的行使具有溯及力，可使被撤銷的決定的法律效力歸于消滅，自始無(wú)效，但該權(quán)利的行使受除斥期間的限制。根據(jù)司法解釋的規(guī)定，除斥期間為一年，即業(yè)主應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。超過(guò)法定期間的，該撤銷權(quán)歸于消滅，法院不再支持其相應(yīng)的請(qǐng)求。

同時(shí)，業(yè)主行使撤銷權(quán)，應(yīng)以向人民法院提起民事訴訟的方式主張，由法院審查相應(yīng)決定是否具有可撤銷的情形并作出裁判。如果業(yè)主不向法院提起訴訟，只是直接向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)主張撤銷的，將不發(fā)生撤銷權(quán)行使的法律效力。在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，法院認(rèn)定業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定存在可撤銷情形，并作出撤銷決定的生效判決的，相應(yīng)的決定視為自始無(wú)效。

3.業(yè)主撤銷權(quán)行使的對(duì)象

業(yè)主撤銷權(quán)適用的對(duì)象是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主撤銷權(quán)行使的范圍取決于依照法律規(guī)定業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)哪些事項(xiàng)作出決定。根據(jù)物權(quán)法第七十六條和物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，除了業(yè)主大會(huì)所授權(quán)的職責(zé)之外，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限于執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，無(wú)權(quán)自行作出對(duì)業(yè)主權(quán)益具有實(shí)質(zhì)影響的決定。

4.業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的被告

從現(xiàn)行規(guī)定來(lái)看，法律并沒(méi)有賦予業(yè)主大會(huì)民事訴訟的主體資格，而業(yè)主委員會(huì)作為民事訴訟當(dāng)事人已得到實(shí)踐的認(rèn)可;并且業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)作出決定的相關(guān)資料由業(yè)主委員會(huì)收集和保管，業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主大會(huì)參加訴訟，并就作出決定的合法性進(jìn)行舉證。因此，在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，應(yīng)以業(yè)主委員會(huì)作為被告，而不論業(yè)主請(qǐng)求撤銷的是業(yè)主大會(huì)的決定還是業(yè)主委員會(huì)的決定。

5.業(yè)主行使撤銷權(quán)的理由

根據(jù)司法解釋的規(guī)定，業(yè)主行使撤銷權(quán)的理由是業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主的合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序。也就是說(shuō)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，不僅包括實(shí)體權(quán)利，也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定即侵害業(yè)主的程序權(quán)益。

所謂實(shí)體權(quán)益受到侵害，是指作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)區(qū)分所有人的業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有而享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)決定的侵害、在建筑物區(qū)分所有的情形下，物權(quán)法對(duì)業(yè)主享有的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)等權(quán)利的內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，涉及多個(gè)方面。按物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。同時(shí)，物權(quán)法明確規(guī)定了應(yīng)由業(yè)主大會(huì)作出決定的事項(xiàng)，對(duì)這些事項(xiàng)，只要業(yè)主大會(huì)按法律規(guī)定的程序作出決定且同意決定的業(yè)主達(dá)到一定的票數(shù)，則該決定將對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力，少數(shù)業(yè)主不得以其不同意為由請(qǐng)求撤銷該決定。但如果業(yè)主大會(huì)作出決定涉及的事項(xiàng)并非法定應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的有關(guān)共有和共同管理的事項(xiàng)，而是限制或者剝奪某部分業(yè)主合法權(quán)益的，如損害了業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)等，因該決定內(nèi)容侵害業(yè)主的實(shí)體權(quán)利，自該決定作出后，業(yè)主即有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會(huì)作出決定的內(nèi)容合法性則較容易審查，因?yàn)榘凑辗梢?guī)定，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限于執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，業(yè)主委員會(huì)只可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)所授權(quán)的職責(zé)作出相應(yīng)的決定，如召開(kāi)業(yè)主大會(huì)等，無(wú)權(quán)自行作出對(duì)業(yè)主權(quán)益具有實(shí)質(zhì)影響的決定。業(yè)主委員會(huì)擅自作出決定的，業(yè)主可請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

對(duì)于侵害業(yè)主程序權(quán)益的決定，即違反法律規(guī)定程序作出的決定，應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、投票表決等程序方面的要求進(jìn)行審查。程序上，業(yè)主大會(huì)作出決定之前，應(yīng)將召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的事項(xiàng)提前通知全體業(yè)主，業(yè)主按照法律規(guī)定享有投票權(quán)。業(yè)主投票表決后，應(yīng)將投票情況統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)得票情況作出是否通過(guò)相關(guān)事項(xiàng)的決定。如果業(yè)主大會(huì)實(shí)際上并末召開(kāi)而作出決定，即屬于違反法律程序的虛假?zèng)Q議，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求撤銷，如果業(yè)主大會(huì)召開(kāi)會(huì)議沒(méi)有通知業(yè)主便投票表決，即屬于有程序瑕疵的決議，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求撤銷;但在通知的方式上不需嚴(yán)格要求必須直接通知到每一業(yè)主，對(duì)于在小區(qū)公告欄發(fā)布公告等足以使業(yè)主知曉的方式通知，也可以視為已經(jīng)過(guò)通知程序。如果在業(yè)主大會(huì)投票表決時(shí)，某一決定的同意票數(shù)沒(méi)有達(dá)到法律規(guī)定的比例，由此作出的決定屬于違反法律規(guī)定程序的決定，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求撤銷。

本案中，新天地華庭業(yè)主委員會(huì)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)期限屆滿且明確表示不再續(xù)約后，沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)投票表決，即自行以業(yè)主委員會(huì)的名義決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)作出的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，違反了物權(quán)法關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主共同決定的規(guī)定，屬干越權(quán)作出的決定;且該決定的內(nèi)容損害了業(yè)主享有的對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行共同管理的實(shí)體權(quán)利。原告作為小區(qū)業(yè)主，有權(quán)行使撤銷權(quán)，請(qǐng)求人民法院撤銷業(yè)主委員會(huì)關(guān)于選聘安慶公司為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

閱讀了上面關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)適用的案例及其詳細(xì)的分析，律霸小編相信大家對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)已經(jīng)有了一個(gè)比較清楚的認(rèn)識(shí)，律霸小編希望以上的內(nèi)容能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭绻院蟾魑挥龅綐I(yè)委會(huì)侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況，就可以運(yùn)用法律武器維護(hù)自己合法權(quán)益，不讓自己權(quán)益受侵害。