一、被執(zhí)行人住房超過生活所必需的認(rèn)定

(一)被執(zhí)行人住房超過生活所必需的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

筆者認(rèn)為，不能單純以登記在被執(zhí)行人名下的房屋數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)結(jié)合被執(zhí)行人的居住情況、房屋面積、房屋價(jià)格等多種因素予以認(rèn)定。

1.被執(zhí)行人享有其他固定的租賃房屋。實(shí)踐中經(jīng)常存在這樣的情況，被執(zhí)行人名下有一套住房，同時(shí)因從事生產(chǎn)經(jīng)營又從第三人處租賃房屋，并且長期固定在租賃房屋內(nèi)從事日常生產(chǎn)生活;或者被執(zhí)行人在城鎮(zhèn)購置了商品房，同時(shí)又在農(nóng)村承包集體土地從事畜牧養(yǎng)殖或經(jīng)濟(jì)作物種植，為了生產(chǎn)便利和生活需要，在承包土地上修建房屋或臨時(shí)建筑長期居住?！兑?guī)定》第七條并未規(guī)定被執(zhí)行人對住房享有所有權(quán)，因此筆者認(rèn)為，只要被執(zhí)行人享有穩(wěn)定的居住權(quán)，即使該第二處住房并未登記在被執(zhí)行人名下，也可以認(rèn)定被執(zhí)行人的住房已經(jīng)超過了生活所必需的標(biāo)準(zhǔn)。

2.被執(zhí)行人共同居住的家庭成員名下有其他房產(chǎn)。盡管被執(zhí)行人除唯一住房外無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，但與被執(zhí)行人共同居住的家庭成員名下有其他房產(chǎn)。如果被執(zhí)行人長期居住在家庭成員名下的房屋，并將自己名下的房屋出租給第三人用于收益。筆者認(rèn)為，由于被執(zhí)行人具有相對穩(wěn)定的其他住所，符合《規(guī)定》第七條規(guī)定的條件，因此此種情況下可以認(rèn)定被執(zhí)行人的住房已經(jīng)超過了生活所必需的標(biāo)準(zhǔn)。

3.被執(zhí)行人的唯一住房面積過大。對于被執(zhí)行人的房屋面積明顯超過生活所必需的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，可以參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的上年度人均最低住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積，以及建設(shè)部發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定的第三條第二款，“城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%”的規(guī)定。

4.被執(zhí)行人的唯一住房價(jià)格過高。考慮到我國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的實(shí)際情況，對于認(rèn)定被執(zhí)行人住房是否超過生活所必需的另一標(biāo)準(zhǔn)就是價(jià)格判斷原則，法院可以依照被執(zhí)行人住房在當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格作為參考標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或者大城市，不同地段的房屋價(jià)格差異很大，當(dāng)被執(zhí)行人的唯一住房因所處的位置、地段、結(jié)構(gòu)或用途等條件使其實(shí)際價(jià)值較大，評估變現(xiàn)后即使安置被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬后仍有足額房產(chǎn)變價(jià)款實(shí)現(xiàn)債權(quán)，則法院可以認(rèn)定被執(zhí)行人的住房已經(jīng)超過生活所必需的標(biāo)準(zhǔn)。

(二)被執(zhí)行人住房超過生活所必需的認(rèn)定程序

對于執(zhí)行超過生活所必需的唯一住房時(shí)，法院必須持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。只有公平、公正、透明地進(jìn)行認(rèn)定，合理地保障被執(zhí)行人的異議權(quán)、復(fù)議權(quán)，才會有較強(qiáng)的說服力和實(shí)踐操作性。

1.以申請執(zhí)行人提出申請為前提。目前對被執(zhí)行人住房超過生活所必需的認(rèn)定程序存在兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)由法院依職權(quán)啟動認(rèn)定程序，第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)由申請人提出申請以啟動認(rèn)定程序。

筆者贊同第二種觀點(diǎn)，主要有以下幾方面的原因：第一，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，申請執(zhí)行人有向法院提供被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況的法定義務(wù)。第二，《規(guī)定》第七條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，才能對被執(zhí)行人超過生活所必需的房屋予以執(zhí)行。第三，如果法院未經(jīng)申請而是依職權(quán)予以執(zhí)行的，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋時(shí)，很難得到申請執(zhí)行人的配合和協(xié)助。

2.由被執(zhí)行人對執(zhí)行行為提出異議。當(dāng)法院收到申請執(zhí)行人的申請書和材料后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照上述四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)地對被執(zhí)行人住房是否屬于生活所必需進(jìn)行審查。法院審查后認(rèn)為被執(zhí)行人的住房超過生活所必需的范圍，根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，依法對該住房予以查封，但暫不采取拍賣、變賣或者抵債措施。被執(zhí)行人可以依照民事訴訟法第二百二十三條的規(guī)定提出執(zhí)行異議，并提供相應(yīng)的材料和證據(jù)以證明該房屋屬于生活所必需的。如果被執(zhí)行人沒有在規(guī)定期間提出異議申請的，應(yīng)視為被執(zhí)行人放棄了申請異議的權(quán)利。

3.組成合議庭舉行聽證會。當(dāng)被執(zhí)行人對執(zhí)行行為提出異議時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)組成合議庭，通過舉行聽證會的形式進(jìn)行審查，并通知申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人參與聽證會。如果被執(zhí)行人的異議理由成立，法院裁定撤銷或者改正。如果異議理由不成立，法院裁定駁回異議申請，依法對被執(zhí)行人的房屋進(jìn)行拍賣、變賣或者抵債。被執(zhí)行人對駁回異議申請的裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復(fù)議，但復(fù)議期間不停止執(zhí)行。

二、對被執(zhí)行人最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需居住房屋的保障。

法院對被執(zhí)行人超過生活所必需的唯一住房予以強(qiáng)制執(zhí)行后，如何保障被執(zhí)行人最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需居住房屋就成為關(guān)鍵。

筆者認(rèn)為，建立“周轉(zhuǎn)房”機(jī)制可作為應(yīng)對和解決唯一住房執(zhí)行問題的新途徑。此處的“周轉(zhuǎn)房”是指功能齊全、面積較小、能夠滿足一個(gè)家庭基本生活需要的廉價(jià)租賃房，租賃方能及時(shí)提供充足的房源。具體而言，“周轉(zhuǎn)房”機(jī)制應(yīng)包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。

(一)由政府提供公租房、廉租房作為“周轉(zhuǎn)房”

供房主體應(yīng)當(dāng)具有及時(shí)提供房源、隨時(shí)訂立租賃合同的資格，有人主張由申請執(zhí)行人來尋找和確定供房主體。但是實(shí)踐中申請執(zhí)行人很少配合，對于申請執(zhí)行人而言，自己非但沒有實(shí)現(xiàn)法律文書所確定的權(quán)益，還得先行為對方當(dāng)事人解決問題，這讓申請執(zhí)行人普遍難以接受。筆者認(rèn)為最適合的供房主體為政府，由政府長期提供一定數(shù)量的公租房、廉租房作為“周轉(zhuǎn)房”，而公租房、廉租房與商品房相比的最大特點(diǎn)就是價(jià)格低廉且穩(wěn)定，不會出現(xiàn)因房租上漲而預(yù)留租金不足的情形。

(二)法院不作為租賃合同的當(dāng)事人

法院與政府簽訂的只是供房意向書，雙方約定由政府長期提供一定數(shù)量的公租房、廉租房給法院，以作為“周轉(zhuǎn)房”用于安置被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬。當(dāng)實(shí)際發(fā)生租賃關(guān)系時(shí)，并不由法院與政府簽訂房屋租賃合同，而是由政府和被執(zhí)行人直接簽訂房屋租賃合同，被執(zhí)行人可以根據(jù)自身的情況決定是否簽訂租賃合同。

(三)法院從房產(chǎn)變價(jià)款中先行扣除20年公租房、廉租房標(biāo)準(zhǔn)的租金

由法院從房產(chǎn)變價(jià)款中先行扣除2年公租房、廉租房的租金交給政府，預(yù)留18年公租房、廉租房的租金交給被執(zhí)行人。當(dāng)2年租賃期滿后，被執(zhí)行人不愿搬出“周轉(zhuǎn)房”且仍符合公租房、廉租房條件的可申請續(xù)簽合同，被執(zhí)行人自愿搬出“周轉(zhuǎn)房”的則自行安排住房。如果被執(zhí)行人不愿居住公租房、廉租房，未與政府簽訂租賃合同的，法院可以參照公租房、廉租房的租金標(biāo)準(zhǔn)，從房產(chǎn)變價(jià)款中先行扣除20年的租金交給被執(zhí)行人，由被執(zhí)行人自行解決居住問題。