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眾所周知，與一手房交易相比，二手房交易時很多方面需要評估，最常見是在二手房按揭貸款時要經(jīng)過銀行指定的專業(yè)機(jī)構(gòu)評估后方能取得。那么，哪些二手房交易需要評估呢？律師小編整理了相關(guān)資料，將在下文中為您做詳細(xì)解答。

一、二手房交易中哪些情況需評估?

1、二手房價格明顯過低時需要房地產(chǎn)評估。二手房交易價格的多少與所繳納的稅費(fèi)是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費(fèi)往往向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價格時低報(bào)、少報(bào)，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的二手房進(jìn)行評估，并以評估的價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

2、買賣雙方認(rèn)為有必要時需要評估。交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報(bào)價或中介機(jī)構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。

3、申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)評估。向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價格，高于實(shí)際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進(jìn)行評估。

4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要進(jìn)行評估。例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

5、進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時需要房地產(chǎn)評估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險(xiǎn)價值評估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評估。

以上是二手房交易中五種需要進(jìn)行價格評估的情況。那么，知道需要評估的情況之后，讀者最關(guān)心的應(yīng)該是怎么評估，或者說評估主要考慮哪些因素?

二、二手房交易中評估主要考慮哪些因素?

眾所周知，影響二手房價格的因素有以下兩種：房屋的區(qū)域因素與個別因素形成的。而二手房的評估主要是運(yùn)用市場比較法，所以在評估過程中，主要是對這兩方面的情況進(jìn)行比較修正。

(一)區(qū)域因素。區(qū)域因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用。這些區(qū)域因素主要有哪些呢?一般包括如下方面：

1、基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施是否成熟;

2、交通條件如出行是否方便，購物、娛樂是否方便物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境如小區(qū)的綠化率，物業(yè)管理情況;

3、人文環(huán)境如小區(qū)內(nèi)居民的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)如何、周圍治安等狀況如何。

(二)個別因素。個別因素主要是指物業(yè)的結(jié)構(gòu)、房型等。具體有：

1、房屋的結(jié)構(gòu)不同，房屋的造價就不同，使用年限也不同，當(dāng)然就影響房屋的價格;

2、房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的采光情況，也要考慮小區(qū)幢與幢之間的距離是否開闊。

3、房屋已使用年限的長短及房屋的保養(yǎng)情況，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問題。

以上列舉的區(qū)域因素和個別因素都會在一定程度上影響二手房的價格，因?yàn)槌蔀樵u估過程中需要考慮的因素。在這里有必要提醒廣大購房者注意的是，二手房交易中需要評估的情形既包括客觀需要也包括主觀需要。因而在一定程度上，二手房交易的評估并非完全由客觀決定。要是對哪些二手房交易需要評估還有疑問的話，可以直接來電咨詢我們律霸的在線律師。

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