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寧波
商品房買賣合同中預(yù)約與本約的區(qū)別
合同有預(yù)約和本約之分，它們是根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關(guān)系來(lái)劃分的。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定未來(lái)訂立一定合同的合同，簡(jiǎn)稱預(yù)約；本約是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約和本約具有不同的性質(zhì)和法律效力，二者不能混淆。預(yù)約與本約有下列差別：
1、訂約時(shí)間不同，“預(yù)約是談判期間對(duì)未來(lái)事項(xiàng)的預(yù)先規(guī)劃”。屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約的過(guò)失責(zé)任范疇。而本約是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后簽訂的，雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是合同義務(wù)。
2、預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。
3、簽訂預(yù)約合同的目的是訂立本約，由于本約所約定的義務(wù)是合同義務(wù)則直接具備履行內(nèi)容。由預(yù)約到本約的簽訂，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，將預(yù)約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。
根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第5條的規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本條解釋實(shí)際上將商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為商品房買賣合同，即認(rèn)定其名為預(yù)約實(shí)為本約。該條解釋為了保護(hù)認(rèn)購(gòu)人即買受人的利益，即規(guī)定了預(yù)約轉(zhuǎn)化為本約的條件，從而使認(rèn)購(gòu)人的權(quán)利保護(hù)變得“有法可依”。
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