商品房因質量問題引起的糾紛在商品房買賣糾紛中占很大的比例，在商品房建筑施工工程中，不法商家、建筑商為了節(jié)省成本，采用不符合規(guī)定的建筑材料，或者由沒有建筑施工項目資質的施工隊伍進行建筑，這些因素都直接導致部分商品房質量低劣。商品房的質量影響到使用者的人身財產安全，如有差錯，后果將不堪設想。

相關案例：

宋先生在一年前在某小區(qū)認購了一套商品房，在開發(fā)商如期交房之后，宋先生委托裝修公司在對自己新房進行裝修的過程中，發(fā)現(xiàn)主臥室頂部墻角有一小段不起眼的裂縫，同樣，在緊貼著主臥室隔壁的衛(wèi)生間頂部也有一小段裂縫，三個月后，樓上住戶在裝修使用衛(wèi)生間的時候，宋先生的發(fā)現(xiàn)新裝修的衛(wèi)生間頂部裂縫有明顯受潮現(xiàn)象，并且裂縫存在長度增加的趨勢，宋先生認為自己房子質量有嚴重問題，要求開發(fā)商給個說法。

律師點評：

在此案例中，開發(fā)商應針對商品房質量問題的嚴重性分情況承擔保修或退房以及賠償損失的責任。

一、開發(fā)商應該對商品房的普通質量問題承擔保修責任。

為維護消費者的合法權益，我國政府先后頒布了《城市房地產開發(fā)企業(yè)經營管理條例》和《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。這些房地產法規(guī)規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發(fā)企業(yè)對所售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發(fā)商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示委托單位。

依照法律規(guī)定，商品房保修期是從房產商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。正常使用情況下，各部位、部件的保修內容和保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年；管道堵塞2個月；。燈具、電器開關6個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備的保修期為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定，房產商可以延長上述保修期。

二、如果商品房主體結構質量不合格，后因質量問題嚴重影響居住，開發(fā)商應當承擔退房并賠償損失的責任。

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第12條：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?，第13條：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，如果該商品房主體結構質量不合格，購房者有權要求退房。不過，購房者首先應該向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，如果確屬主體結構質量不合格，房地產開發(fā)公司應當辦理退房手續(xù)，返還購房款，并應當就房屋主體結構質量不合格給購房者造成的損失進行賠償。

如果該商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用的，購房者也有權要求退房并要求賠償損失。

如果該商品房是主體結構以外的部分存在質量問題，未嚴重影響正常居住的，那么購房者只能要求開發(fā)商負責進行維修，而無權要求退房。當然，因維修致使房屋原使用功能受到影響而造成損失的，開發(fā)商應當負責賠償損失。

因此，在本案例中，宋先生可以先申請《住宅質量保證書》中注明的工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，如屬于房屋主體結構不合格，宋先生有權要求退房并要求開發(fā)商賠償損失，如不屬于房屋主體結構不合格，宋先生有權要求開發(fā)商維修并要求開發(fā)商賠償損失。

提示：

房屋的質量檢查主要包括：

（一）檢查房屋有無裂縫

（二）檢查房屋有無傾斜

（三）檢查房屋有無滲漏

（四）檢查墻面有無石灰“爆點”

（五）檢查衛(wèi)生間的排水情況注意：“因用戶不當使用或擅自改動結構，設備位置和不當裝修等造成的質量損失，開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任。