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寧波
二手房轉按揭謹防5大風險 7個步驟不可馬虎
張先生今年6月由于急需一筆資金周轉生意，愿意把在亞運村小營附近的一套貸款27萬元的商品房以低價出售，但是該房屋在建-行的貸款仍有18萬元沒有還清。孫女士看中張先生這套房子，但是孫女士也需要通過按揭貸款方式購房。(剖析主流資金真實目的，發(fā)現(xiàn)最佳獲利機會!)雙方通過中介簽訂了房屋買賣合同，同意以30萬元的價格成交該套房屋。孫女士先期支付10萬元作為購房首付款，然后業(yè)主張先生前往建-行辦理“按揭變更”手續(xù)，即申請?zhí)崆斑€款。同時由中介作擔保，孫女士申請在浦東發(fā)展銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款，其中18萬元支付給建設銀行用于張先生提前還貸解除抵押。其后業(yè)主張先生與該中介公司辦理房屋過戶全權委托并公證。
待過戶成功，將孫女士向浦東發(fā)展銀行申請的20萬元貸款中剩余款2萬元交予張先生?！拔覑畚壹摇睘閷O女士領取到新的房產證后抵押并登記，然后將房產證交予孫女士，至此交易完成。
□風險分析：在本案例中，業(yè)主張先生須先還清其在建-行的剩余18萬元房屋按揭貸款，才能進行房屋產權的過戶。而買方孫女士需申請貸款并由銀行提前放貸才能為張先生還清其在建-行的貸款，而此時孫女士的房屋產權過戶手續(xù)尚未辦理。因此，在轉按揭過程中就出現(xiàn)了以下幾種風險：
1、張先生在建-行的貸款由孫女士還清后，突然改變主意，拒絕過戶。
2、孫女士拒絕還貸。
3、浦發(fā)銀行不同意提前放貸。
4、交易完成后張先生無法順利拿到剩余房款。
5、交易完成后孫女士無法順利拿到房產證。
轉按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處，在于普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主，以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的貸款，取得房產證并解除抵押才能進行房屋產權過戶。所以只有選擇正規(guī)大型的房屋中介，才能完成，因為這樣的中介與銀行之間保持著良好的協(xié)作關系，并且在轉按揭交易中能夠幫助業(yè)主、客戶及銀行三方面避免以上可能發(fā)生的各種風險，起到很好的協(xié)調和保證作用。
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