案例一

**金虎律師事務(wù)所周金虎律師

程先生為購(gòu)買(mǎi)某樓盤(pán)的商品房，與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同簽訂后，程先生即按照合同約定支付了80%的購(gòu)房款62萬(wàn)元。但是，在合同約定的交房日期后，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有按約交付房屋。程先生找到開(kāi)發(fā)商要求交房時(shí)，才得知開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房屋賣(mài)給了李某，并且李某已經(jīng)拿到了房屋所有權(quán)證。

案例二

張某在某小區(qū)的住宅意欲轉(zhuǎn)讓，陳女士得知后，經(jīng)過(guò)協(xié)商與張某達(dá)成協(xié)議，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并支付了合同約定的全部購(gòu)房款65萬(wàn)元，但沒(méi)有立即辦理房屋過(guò)戶。不久，金某也找到張某表示有意購(gòu)買(mǎi)該房屋，并出價(jià)70萬(wàn)元。于是，張某又將房屋賣(mài)給了金某，并馬上辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。陳女士得知后，主張其買(mǎi)房在先，房屋應(yīng)當(dāng)歸其所有，要求金某交付房屋，遭到拒絕。于是，陳女士又向張某提出解除合同，并雙倍返還購(gòu)房款的主張。

名詞解釋

關(guān)于房屋權(quán)屬：我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更是采用登記生效主義的，登記是使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更發(fā)生法律效力的必要條件。因此，在“一房?jī)少u(mài)”的情況下，已經(jīng)辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)的購(gòu)房者即獲得房屋的所有權(quán)。在上述兩個(gè)案例中，由于李某和金某在購(gòu)房后都辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因此已經(jīng)合法取得了所購(gòu)房屋的所有權(quán)，其他購(gòu)房人不能取得房屋。

關(guān)于一房?jī)少u(mài)者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任：在“一房?jī)少u(mài)”的情況下，出賣(mài)人與多個(gè)購(gòu)房者訂立買(mǎi)賣(mài)同一房屋的合同。合同在訂立后即發(fā)生法律效力，購(gòu)房者因一房?jī)少u(mài)的行為而無(wú)法取得房屋所有權(quán)時(shí)，其合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這種違約行為嚴(yán)重侵害了未取得房屋的一方的利益，一房?jī)少u(mài)者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但是，在商品房買(mǎi)賣(mài)和二手房買(mǎi)賣(mài)中，一房?jī)少u(mài)者的責(zé)任承擔(dān)略有不同。

律師分析

在商品房買(mǎi)賣(mài)中，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，無(wú)法取得商品房所有權(quán)的購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。在案例一中，程先生可以主張解除與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并最高可以主張開(kāi)發(fā)商“雙倍返還”已付購(gòu)房款。