按套計(jì)價(jià)售房存隱患

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2001年發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！逼涞谑艞l還規(guī)定：“按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”這是我國(guó)明確以部門規(guī)章的形式確認(rèn)了商品房銷售可以采用按套計(jì)價(jià)的方式，并且在采用此種計(jì)價(jià)方式時(shí)合同中的部分內(nèi)容及可能發(fā)生的糾紛處理進(jìn)行了規(guī)范。

所謂按套計(jì)價(jià)銷售商品房是指買賣雙方同意將套(單元)作為計(jì)價(jià)單位，對(duì)商品房進(jìn)行交易的一種銷售計(jì)價(jià)方式。使用的這種計(jì)價(jià)方式的基礎(chǔ)是雙方對(duì)該套房屋已經(jīng)有了詳細(xì)而充分的考察與了解，并就該套房屋的綜合價(jià)值的認(rèn)識(shí)達(dá)成一致。設(shè)立這一制度的本意是為了減少商品房買賣中最易發(fā)生的面積糾紛，方便商品房銷售中的操作，同時(shí)可以與國(guó)際上的通行的房屋銷售計(jì)價(jià)方式相接軌，因?yàn)榉课莸氖褂脙r(jià)值取決于房屋的功能，其價(jià)值取決于區(qū)位、質(zhì)量、數(shù)量、設(shè)施、環(huán)境等諸多因素，古今中外，房屋銷售時(shí)大都以棟、所、套、間為計(jì)量計(jì)價(jià)單位，很少有按面積計(jì)價(jià)的。應(yīng)當(dāng)說，按套計(jì)價(jià)是一種較為先進(jìn)的商品房銷售計(jì)價(jià)模式，但在實(shí)施的過程中，卻容易產(chǎn)生糾紛。究其原因，主要是因?yàn)椋嘿?gòu)房者對(duì)按套計(jì)價(jià)方式不能有完全的理解，而開發(fā)商在簽訂合同時(shí)一般也不會(huì)主動(dòng)向購(gòu)房者說明此條的含義及可能的后果，并且開發(fā)商在計(jì)算房屋價(jià)格其實(shí)際上仍然是以面積和單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算總價(jià)，只是在合同條款上選用了按套計(jì)價(jià)方式，其實(shí)質(zhì)是一種規(guī)避面積風(fēng)險(xiǎn)的作法。當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)實(shí)際房屋面積比房產(chǎn)公司銷售時(shí)的計(jì)算面積短少時(shí)，自然會(huì)要求對(duì)短少部分進(jìn)行補(bǔ)償。因此，從按套計(jì)價(jià)方式在我國(guó)推行的實(shí)際情況來看，已經(jīng)脫離設(shè)立這一制度時(shí)的基礎(chǔ)與本意。