樓盤火爆認(rèn)購(gòu)中”、“認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠，1萬頂2萬”、“認(rèn)購(gòu)即送豪華大禮包”……在開盤之前，大多數(shù)樓盤都會(huì)通過認(rèn)購(gòu)形式，以所謂的“讓利優(yōu)惠”刺激購(gòu)房需求。認(rèn)購(gòu)書等同于購(gòu)房合同嗎?它有什么法律效力?這些問題會(huì)被相當(dāng)一部分購(gòu)房者所忽視。記者走訪業(yè)內(nèi)專家和律師，為認(rèn)購(gòu)書做了一次“身份查證”。

【事例】

盲目簽下認(rèn)購(gòu)書，退房定金要沒收

今年3月，鄭州市民魏先生在某樓盤購(gòu)買了一套130平方米的房屋，交了3萬塊錢的定金，并簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議書。但是后來魏先生認(rèn)為該房在設(shè)計(jì)上有些不合理，就想把房子退掉?！拔液烷_發(fā)商只是簽訂了認(rèn)購(gòu)書，還沒有簽正式的合同，我想房子的定金是可以要回來的?！蔽合壬蜷_發(fā)商提出退房退錢的要求后，開發(fā)商說如果退房則定金不退。魏先生不滿意開發(fā)商的做法，將開發(fā)商告上法庭。法院判決將魏先生的訴訟請(qǐng)求駁回。

大滄海律師事務(wù)所鄭州分所的寇*律霸師分析認(rèn)為，魏先生認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書不等于購(gòu)房合同，簽訂了認(rèn)購(gòu)書，并不等于雙方之間的購(gòu)房合同成立。

這種觀點(diǎn)值得商榷，認(rèn)購(gòu)書就是雙方簽訂房屋買賣的合意，如果認(rèn)購(gòu)書明確約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，具備合同的基本要件，就是購(gòu)房合同，并不能因?yàn)槊Q不同而認(rèn)定不是購(gòu)房合同;如果認(rèn)購(gòu)書只是初步約定了雙方買賣房屋的意向，雙方的基本權(quán)利和義務(wù)還有待進(jìn)一步約定，就不能認(rèn)為是購(gòu)房合同。此案中認(rèn)購(gòu)書關(guān)于房屋面積、價(jià)格、交房時(shí)間及違約責(zé)任都做了詳細(xì)約定，就是一份購(gòu)房合同，只是名字不是購(gòu)房合同而已，該認(rèn)購(gòu)書一旦簽訂就成立并生效。對(duì)于其中約定的權(quán)利和義務(wù)，雙方都應(yīng)該遵守。如果消費(fèi)者不履行合同約定，就是違約。

【說法】認(rèn)購(gòu)書非買房必走程序

簽了認(rèn)購(gòu)書，如果想退房3萬塊錢就歸開發(fā)商了，魏先生遭遇的認(rèn)購(gòu)書的困惑，并不是個(gè)例?！拔易罱粗辛艘惶追浚蹣切〗阋蚁群炚J(rèn)購(gòu)書，我當(dāng)時(shí)沒多想就簽了?，F(xiàn)在想想有點(diǎn)不明白，為何要多出認(rèn)購(gòu)這一步?直接簽購(gòu)房合同多干脆?！编嵵菔忻耨R女士在咨詢房產(chǎn)交易中簽訂認(rèn)購(gòu)書的相關(guān)問題時(shí)，提出了自己的疑問。

買房是不是必須要走認(rèn)購(gòu)這個(gè)程序，可以繞開認(rèn)購(gòu)書直接簽合同嗎?寇*律霸師指出，其實(shí)認(rèn)購(gòu)書只是約定俗成，久而久之變成了一種交易習(xí)慣，購(gòu)房者完全可以選擇不簽認(rèn)購(gòu)書而直接簽購(gòu)房合同。

“簽認(rèn)購(gòu)書應(yīng)該說也是給購(gòu)房者一個(gè)緩沖期?！编崠|新區(qū)某售樓部一位姓劉的工作人員表示，買房先簽認(rèn)購(gòu)書，主要是考慮到購(gòu)房者在籌備首付款時(shí)需要時(shí)間，同時(shí)也可以讓購(gòu)房者再斟酌一下自己的決定?！耙坏┖炏沦?gòu)房合同，經(jīng)房管部門備案了的話，房產(chǎn)便要通過房管部門解鎖才能再賣，退房程序就要復(fù)雜得多了。”

【建議】“不得不簽”仍需多留心

雖然說購(gòu)房者能不簽認(rèn)購(gòu)書就最好不要簽，但是記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，許多開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前，大多要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書并交納認(rèn)購(gòu)款。

寇律師建議購(gòu)房者，不要輕易簽訂認(rèn)購(gòu)書，如果有的購(gòu)房者的確看上了某個(gè)項(xiàng)目的房子，擔(dān)心錯(cuò)過，必須簽訂認(rèn)購(gòu)書，也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事?！耙坏┖炗喺J(rèn)購(gòu)書，就要按照約定來辦事。因此，簽訂前一定要看清條款，不能草率?！?/p>

寇*律霸師提醒購(gòu)房者，在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，應(yīng)仔細(xì)斟酌其中的各項(xiàng)條款，并重點(diǎn)關(guān)注關(guān)于定金的條款、簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)間及認(rèn)購(gòu)書協(xié)議的生效、失效時(shí)間等內(nèi)容。在簽訂正式的商品房預(yù)售合同時(shí)，一定要將房屋認(rèn)購(gòu)書的相關(guān)內(nèi)容全部載入商品房預(yù)售合同條款中，以防止開發(fā)商“移花接木”。