最近一段時(shí)間提供陪同購(gòu)房服務(wù)中，筆者發(fā)現(xiàn)面對(duì)發(fā)展商提供的商品房預(yù)售合同，購(gòu)房者只有簽和不簽的選擇，基本上沒(méi)有談判的余地。在此情況下，購(gòu)房者如何降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)呢？筆者談?wù)勛约旱目捶?。無(wú)論是出于投資目的還是自用目的購(gòu)房，既然準(zhǔn)備簽預(yù)售合同，說(shuō)明購(gòu)房者已綜合考慮了自身情況和樓盤的位置、小區(qū)規(guī)劃、樓層、房型、物業(yè)管理費(fèi)等因素。另外，無(wú)論從《合同法》原理還是從常理角度而言，購(gòu)房者應(yīng)預(yù)見(jiàn)簽署預(yù)售合同總有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)市民的基本要求。筆者認(rèn)為，合同談判的目的是界定和明確當(dāng)前所見(jiàn)到的東西，同時(shí)對(duì)將來(lái)的一些未定事項(xiàng)進(jìn)行明確約定。預(yù)售合同談判不能改變已經(jīng)確定的事物，如樓書上標(biāo)明的是國(guó)產(chǎn)電梯，購(gòu)房者卻仍要求發(fā)展商承諾是進(jìn)口電梯，即使發(fā)展商為某種目的而答應(yīng)下來(lái)，但這種承諾履行的可能性顯然很小，發(fā)生糾紛的可能性卻很大。另一方面，本市目前房地產(chǎn)的法律環(huán)境越來(lái)越透明，政府對(duì)發(fā)展商的規(guī)范和約束越來(lái)越嚴(yán)格。對(duì)購(gòu)房人的權(quán)利可能造成重大影響的一些事情，如設(shè)計(jì)變更、面積增減、交房條件等，政府部門都有明確的規(guī)定。基于以上兩點(diǎn)，目前樓市中出現(xiàn)的購(gòu)房糾紛往往是“違約不違法”的小糾紛，即違反了合同的約定，但沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。此類糾紛的特點(diǎn)是金額小、數(shù)量多，容易造成訟累和給社會(huì)帶來(lái)不安定因素。筆者認(rèn)為，在這些糾紛中，有不少是開發(fā)商和購(gòu)房者完全可以避免的。為此，筆者建議購(gòu)房者在買房前就自己關(guān)心的問(wèn)題，如面積約定、交房方式、小區(qū)綠化等問(wèn)題多詢問(wèn)售樓人員，切莫憑沖動(dòng)下定金或簽預(yù)售合同。同時(shí)，把售樓人員的口頭承諾及時(shí)明確在合同中。也就是說(shuō)，盡管開發(fā)商提供的合同很難修改，但可以補(bǔ)充。如果售樓人員口頭承諾，但不同意書面寫下來(lái)，你應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到可能有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)房者是第一次置業(yè)，應(yīng)多咨詢已經(jīng)買過(guò)房的朋友、同事或從房地產(chǎn)專業(yè)報(bào)紙，如《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》上獲取相關(guān)購(gòu)房知識(shí)?？偠灾?，通過(guò)反復(fù)的詢問(wèn)和了解購(gòu)房知識(shí)，購(gòu)房者可以增強(qiáng)對(duì)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和控制能力。