需求，是這次房地產(chǎn)調(diào)控中被人們經(jīng)常提及的一個重要因素。如何看待這個需求，涉及到對調(diào)控前房地產(chǎn)價格的泡沫程度、調(diào)控的可能結(jié)果以及調(diào)控后房價可能走勢等一系列重大問題的判斷。而且，在有關(guān)的爭論中我們可以發(fā)現(xiàn)，唱衰或唱好房市的分歧，往往也是源于對需求的不同看法。首先，旺盛的甚至是過分旺盛的需求是調(diào)控前房價快速上漲的基本原因，甚至也是在調(diào)控中一些地方房價依然堅挺的基本原因，這應(yīng)當(dāng)是一個不爭的事實。問題是如何看待這個需求。如果我們將這個旺盛的需求放到兩個有關(guān)的背景中去看，就可以透視其背后的一些微妙之處。第一個背景，是目前城市居民住房的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段。我曾指出過，從1990年代初期開始，中國房地產(chǎn)進(jìn)入一個非常規(guī)發(fā)展的時期，其基本的動力就是此前的欠賬或補(bǔ)課。到2003年，全國城鎮(zhèn)戶均成套住宅套數(shù)達(dá)到0.83套。盡管與發(fā)達(dá)國家比，這個水平還是比較低的，但相對于目前我國城市居民的收入水平，可以說，這樣的數(shù)據(jù)表明，中國房地產(chǎn)“補(bǔ)課”的任務(wù)已經(jīng)基本完成。而由于房改的結(jié)束導(dǎo)致的大規(guī)模集體購房的終結(jié)，“補(bǔ)課”造就的需求潛力大體釋放完畢?，F(xiàn)在的問題是，在城鎮(zhèn)戶均成套住宅已經(jīng)達(dá)到0.83套之后，為何出現(xiàn)了足以推動房價扶搖直上的巨大需求？甚至這個需求比“補(bǔ)課”期間還要旺盛？第二個背景，是國內(nèi)其他消費(fèi)品市場的長期低迷和疲軟。自1990年代中期之后，內(nèi)需不足、市場疲軟就開始成為困擾我國經(jīng)濟(jì)生活的一個嚴(yán)峻問題。不但在經(jīng)濟(jì)增長低迷的時期是如此，甚至在經(jīng)濟(jì)過熱的時候也是如此。不然，就無法理解為什么我國的經(jīng)濟(jì)增長會如此嚴(yán)重地依賴對外出口，為什么我國經(jīng)濟(jì)的對外依存度會達(dá)到70%以上。在幾乎各主要消費(fèi)品種類都處于供大于求的情況下，商品房卻出現(xiàn)熱銷，甚至在一些地方出現(xiàn)爭購，出現(xiàn)幾千人為購房而徹夜不眠地排長隊，這無疑構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景線。問題是，為什么在許多商品都滯銷的情況下，房子卻供不應(yīng)求？難道是許多市民在其他方面的需求都開始處于飽和狀態(tài)而獨(dú)獨(dú)缺少的就是住房？考慮到這兩個背景，人們需要弄清楚的問題就是：這股巨大的需求究竟來自何方？因為這其中盡管有房地產(chǎn)商炒作的因素，但炒作也是需要前提和條件的。有人用近年來我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長以及居民收入的明顯增加來說明經(jīng)濟(jì)增長對住房需求增長的推動。但這樣的解釋很難經(jīng)得起仔細(xì)的推敲。姑且按有關(guān)論者自己提供的數(shù)據(jù)，1998年至2004年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425元增長到2004年的9422元，年均增長8.6%。但即使是拿基數(shù)已經(jīng)比較高的2004年來算，8.6%的增長幅度意味著人均可支配收入只增加了750元，這相對于目前國內(nèi)高企的房價來說，微不足道到幾乎可以忽略不計的地步。有論者還論證說，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。但我們都知道，城市中拆遷戶的更現(xiàn)實的去處是郊區(qū)的低價房，他們很難構(gòu)成不斷攀升的高價房的消費(fèi)主體。而城市化就更不是如同某些房地產(chǎn)商所說的成為推動房地產(chǎn)需求的現(xiàn)實因素，因為大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，大多是以打工(或做小生意)的方式實現(xiàn)的，由于事實上兩個勞動力市場的存在，打工者的工資是相當(dāng)?shù)偷摹Ｔ诿鎸Τ鞘兄懈咂蟛幌碌淖》績r格來說，這樣的工資收入，幾乎形成不了現(xiàn)實的購買力，以此來解釋城市中旺盛的購房需求，顯然是極為勉強(qiáng)的。于是，可以得到的一個結(jié)論就是，現(xiàn)在買房子的主要是有房的人。有房的人買房，又可以進(jìn)一步區(qū)分為改善住房者和投資投機(jī)者，或是兩者兼而有之。根據(jù)有關(guān)方面的數(shù)據(jù)，在長三角部分城市，投機(jī)性購房大約占20%左右，少數(shù)區(qū)域個別樓盤甚至占60%以上。據(jù)上海市統(tǒng)計局調(diào)查，2003年底上海投資購房占16.6%，已經(jīng)超出了10%的國際警戒線。