(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);

(二)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件;

(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收;

(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);

(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門(mén)審核以上文件，對(duì)合乎要求項(xiàng)目批準(zhǔn)辦理商品房銷(xiāo)售許可證。由于政府部門(mén)的行政審批，獲取銷(xiāo)售許可證可以保障了項(xiàng)目真實(shí)合法，銷(xiāo)售許可證成為商品房銷(xiāo)售中最為重要的文件,說(shuō)明房地產(chǎn)管理部門(mén)已審查了其

他各項(xiàng)應(yīng)具備的手續(xù)，對(duì)手續(xù)的真實(shí)性、合法性進(jìn)行了檢驗(yàn)，購(gòu)房者可以放心購(gòu)房。對(duì)不具備以上七條規(guī)定而取得銷(xiāo)售許可證的，可以通過(guò)行政訴訟要求審批部門(mén)承擔(dān)責(zé)任。

法院在判例中，認(rèn)為許可證審批是行政權(quán)限，不屬于民事審判的范圍，對(duì)具備商品房銷(xiāo)

售許可證不具備其它條件的一般也認(rèn)定商品房銷(xiāo)售房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

許可證有正、副本(一大一小兩張)載明：

1、建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)、坐落、結(jié)構(gòu)、批準(zhǔn)立項(xiàng)單位和文號(hào);

2、建設(shè)項(xiàng)目的使用性質(zhì)和規(guī)模(占地面積、建筑面積);

3、工程進(jìn)度和交付使用時(shí)間等情況。

審查許可證從以下幾方面看：

(1)銷(xiāo)售范圍：所售房屋是否在許可銷(xiāo)售的范圍之內(nèi);

(2)用途：決定了土地出讓金費(fèi)用、土地使用年限、物業(yè)類(lèi)型;

(3)核對(duì)許可證號(hào);

(4)發(fā)證機(jī)關(guān)是否有權(quán)及公章是否清楚;

(5)《許可證》是否在有效期內(nèi);另外還有：售房單位、項(xiàng)目名稱(chēng)、房地坐落、建筑面積、土地使用年限等等。

下列銷(xiāo)售行為被法律所禁止：

(1)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷(xiāo)售商品房的;

(2)未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的;

(3)未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案的;

(4)返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售商品房的;

(5)采取售后包租或者變相售后包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房的;

(6)分割拆零銷(xiāo)售商品住宅的;

(7)不符合商品房銷(xiāo)售條件，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的;