二手房產(chǎn)權(quán)多種多樣交易前必須嚴(yán)加審查

目前，市場(chǎng)上的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，有的是售后公房，有的是共有房屋，還有的房屋當(dāng)初單位在分配時(shí)是限制轉(zhuǎn)讓的。這使得二手房在上市交易時(shí)有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房買賣時(shí)，上下家必須解除房屋原來存在的買賣限制。

1.“老式私有宅院”需滿足兩個(gè)條件

一般來說，“老式私有宅院”的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，這類房屋作為二手房上市交易須滿足兩個(gè)條件：一是房屋所有權(quán)已經(jīng)得到有批準(zhǔn)權(quán)的(一般是區(qū)縣一級(jí))人民政府批準(zhǔn)出售;二是如果屬于非居住用途的，還需與區(qū)縣土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金;若仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但要繳納土地收益金。滿足上述條件，房屋所有人才可以取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此類房屋時(shí)，應(yīng)對(duì)上述條件如何實(shí)現(xiàn)有所約定，以保證交易的合法進(jìn)行。

2.售后公房買賣需同住人簽字

根據(jù)本市的規(guī)定，公有獨(dú)用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后，即成為售后公房，可以作為二手房上市交易。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公有住房可以直接上市買賣，在實(shí)際操作中，這里包括兩個(gè)步驟：第一步是使用權(quán)先轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，第二步是轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權(quán)外，同住人也享有一定的居住權(quán)，而且這類公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復(fù)雜的親屬關(guān)系，因此售后公房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。如未經(jīng)同住人同意，售后公房的買賣很難成功。

3.非獨(dú)立成套公房只可轉(zhuǎn)讓承租權(quán)

非獨(dú)立成套公房的承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，但是這類房屋轉(zhuǎn)讓是無法辦理出“小產(chǎn)證”的，因此不能作為二手房進(jìn)行買賣。

4.權(quán)利受限制的二手房買賣

常見權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類：一是設(shè)有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過戶。二是被法院等機(jī)關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買賣。三是房屋當(dāng)初分配給承租人時(shí)，對(duì)今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個(gè)單位，之后單位將房屋作為實(shí)物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時(shí)，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓。買賣這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。