購買商品房須注意的問題

購買商品房應(yīng)注意以下問題：

一、核實(shí)對(duì)方身份

在簽訂購房合同前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，出賣人應(yīng)當(dāng)是樓盤的開發(fā)商。若其委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書。

二、審查有關(guān)證書

商品房預(yù)售和銷售必須具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。

三、查驗(yàn)權(quán)益狀況

在購房之前應(yīng)到有關(guān)部門查驗(yàn)清楚所購商品房是否已被查封、被抵押或已被銷售，以確保交易安全。

四、慎用定金規(guī)則

目前商品房買賣的通常做法是，購房者買房時(shí)先簽訂認(rèn)購書并支付定金，然后才簽訂購房合同?？梢圆扇∫韵罗k法：

(1)在審查購房合同，確認(rèn)沒有問題之后才交定金;

(2)不簽認(rèn)購書，直接簽訂購房合同，同時(shí)支付定金;

(3)在認(rèn)購書中寫明，如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買房人退還定金。

五、完善合同條款

購房合同一般是國土部門印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，留空部分雙方協(xié)商一致填寫。要認(rèn)真、仔細(xì)閱讀審核每一條款。對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)。

現(xiàn)金支付房款時(shí)，盡量減少首期房款金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)后，再支付大部分房款，同時(shí)留一部分房款待辦妥房產(chǎn)證后支付。

六、明確交樓標(biāo)準(zhǔn)

目前標(biāo)準(zhǔn)購房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：(1)該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;(2)該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;(3)該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。第二項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)要求最高，第三項(xiàng)次之。選擇第一項(xiàng)含義不明確，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種，如竣工驗(yàn)收，規(guī)劃驗(yàn)收，消防驗(yàn)收等?？梢栽诘谝豁?xiàng)標(biāo)準(zhǔn)后加上“并通過經(jīng)國家法律規(guī)定的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)”。我國對(duì)商品房竣工驗(yàn)收采取備案登記制度，而該制度規(guī)定的驗(yàn)收項(xiàng)目較多，要求嚴(yán)格。

七、慎簽補(bǔ)充協(xié)議

開發(fā)商通常預(yù)先擬定了購房合同補(bǔ)充協(xié)議，其絕大部分是霸王條款，需慎之又慎，協(xié)商不成，干脆不簽。

八、另簽物業(yè)管理協(xié)議

標(biāo)準(zhǔn)購房合同中，有簽訂購房合同時(shí)一并與物管公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定，簽約時(shí)要明確物業(yè)管理公司，并要求寫明其資質(zhì)，物業(yè)管理的收費(fèi)，同時(shí)就《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容協(xié)商一致。

九、拒交不合理收費(fèi)

目前的商品房買賣中，購房者應(yīng)繳納契稅、印花稅等，公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是購房者必須繳納的費(fèi)用，屬于開發(fā)商亂收費(fèi)，購房者有權(quán)拒絕。

十、把好收樓關(guān)

(1)查看“三書一證一表”：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》，如果開發(fā)商不能提供，購房者有權(quán)拒絕收樓。

(2)看樓驗(yàn)樓：發(fā)現(xiàn)問題和有不滿意的地方，可以在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中填寫相關(guān)意見。