“吃差價”將成歷史名詞

據(jù)北京免費法律咨詢介紹，在交易保證服務中，北京開太為買賣雙方在民生銀行開設資金交易賬號，買賣房屋所有的交易資金全部進入該賬號，并由北京開太、民生銀行、擔保中心三方進行聯(lián)合監(jiān)管該賬戶內(nèi)每筆資金去向，保證買賣雙方交易資金的安全性。

開太公司表示，對比現(xiàn)行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，該業(yè)務流程引進美國同類業(yè)務流程，在國內(nèi)法律允許的前提下，通過民生銀行、擔保中心和北京開太三方聯(lián)管、委托辦理的形式確保貸款資金?？顚Ｓ?，保證資金的使用安全，是國內(nèi)首個真正意義上的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務，既可以接受中介公司，也可以接受個人委托。

以雙方均有按揭為例，開太公司副總經(jīng)理許-磊詳細講述了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務的操作流程。

第一步，確認買賣合同真實有效。

第二步，產(chǎn)權查詢。持房產(chǎn)證，到房地產(chǎn)交易中心查詢其是否具有上市資格，是真是偽，有沒有其他債權關系。

然后去物業(yè)現(xiàn)場，對業(yè)主進行家訪，確認其房屋的真實情況，業(yè)主的共有人是否同意出售，在房屋中租住的人是否愿意搬出。

然后在現(xiàn)場拍兩張照片，一張為樓體全景，一張為帶門牌號的房屋照片。

在小區(qū)物業(yè)公司的社區(qū)法律咨詢處了解物業(yè)欠費情況。

第三步，到公證處進行公證，公證內(nèi)容為買賣雙方委托開太辦理相關手續(xù)。

第四步，由開太公司從民生銀行為買方申請貸款，買方應準備相應的文件。民生銀行在開太有駐點，可以現(xiàn)場和買方面簽貸款合同。

第五步，一般在兩天內(nèi)貸款將獲得批準。這時候，開太將建立一個資金監(jiān)管賬號，要求買方將首付款打入該賬號，再將民生銀行的貸款打入該賬號。

第六步，在北京住房公積金管理中心擔保中心、民生銀行和開太三方共同認可的前提下，將資金監(jiān)管賬號里的資金為賣方完成提前還款手續(xù)，解除抵押登記，拿出房產(chǎn)證，并在房產(chǎn)交易中心為雙方辦理過戶手續(xù)，完成產(chǎn)權轉(zhuǎn)移。

第七步，把資金監(jiān)管賬號里的剩余房款結算給賣房人，同時為買房人做抵押登記。

注：開太同樣為購買二手房的客戶提供公積金貸款擔保。

房產(chǎn)法律咨詢律師提醒二手房交易過程“七項注意”

注意事項一：避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價;另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)(尚未過戶)從事不法活動，業(yè)主仍然脫不了干系。

其二，當業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時，協(xié)議中可能存在“霸王條款”，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。

其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費用都須買方承擔，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產(chǎn)需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。

注意事項二：房屋本身狀況

用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍;

房屋權屬是否存有爭議;

房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權人同意;

房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的;

房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉(zhuǎn)讓;

交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。

注意事項三：維修基金余額的結算與更名

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付;而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。

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