【按揭貸款】我國商品房按揭制度的困境

(一)我國商品房按揭制度立法中存在的問題

1.沒有明確規(guī)定商品房預售按揭中所涉及到的登記辦法、登記機關等相關內容。雖然在實踐中“按揭”這一購買商品房的資金融通方式已經(jīng)被普遍接受，世界很多國家房地產(chǎn)市場在很多年前就將其作為一種比較有效的手段而去進行適用。然而，在我國立法至今沒有使用過“按揭”這一概念，只有在行政法規(guī)中，即2006年5月國務院在《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中首次也只一次使用了“按揭”一詞。這樣以來，對于按揭行為的法律保護是遠遠不夠的，需要進一步完善。

2.在按揭權人怠于行使其代位權時，沒有明確規(guī)范按揭權人行使處分行為的權利。

3.按揭各方當事人的權益無法平衡。在法律層面來說，借款人仍然需要履行銀行債務，但由于自然災害或不可抗力造成購房人財產(chǎn)的嚴重損失，客觀上通常會發(fā)生債務履行不能這一情況的發(fā)生。因此，自然災害危害的是購房人的基本生存財產(chǎn)，影響很大。這對銀行而言，只是造成其投資及收益的巨大風險，因為銀行依據(jù)法律還有權要求那些財產(chǎn)遭受重大損失的購房人以其他方式繼續(xù)償還貸款。在按揭制度的利益鏈條上，購房人是弱勢的一環(huán)，其次是開發(fā)商，最后是銀行。開發(fā)商承擔的是有限責任，作為普通購房人承擔的則是無限責任(我國無個人破產(chǎn)制度)，這對購房人是極不公平的。商業(yè)銀行自有商業(yè)規(guī)則，其不會主動放棄按揭債權，購房人無力還貸時試圖與之協(xié)商而減免按揭債務的思路一般不具有可行性。至于有人提出，由開發(fā)商、銀行與購房人按比例共同分擔貸款損失，但此比例如何確定、如何操作?顯然，按揭各方當事人的利益難以平衡。

(二)司法實踐中我國商品房接揭存在的問題在當前司法現(xiàn)實中，“假按揭”現(xiàn)象比較多

(1)開發(fā)商不具備按揭主體的相關資格，或者沒與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務的有關合作協(xié)議，只是以虛假銷售方式獲得銀行按揭貸款;

(2)以個人住房貸款的方式進行參與不具有真實、合法交易基礎的銀行債權置換;

(3)以個人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用途的貸款;

(4)銀行信貸人員向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發(fā)放高額的個人住房按揭貸款。這種假按揭的方式在本質上說是，購房人事實上沒有向開發(fā)商任何首付款，但是銀行卻要向購房人提供售房總價100%的借款。