案情

劉-巖系在校大三學(xué)生。2011年8月29日，劉-巖與**恒大房產(chǎn)公司簽訂一份商品房買賣合同，約定劉-巖購買**恒大房產(chǎn)公司開發(fā)的恒大名都12幢3單元607號(hào)房，總價(jià)款為813591元，劉-巖應(yīng)于合同簽訂之日支付首付款244591元，余款56.9萬元須在2011年8月29日前辦理完畢銀行按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)。

雙方在簽訂商品房買賣合同的同日，還訂立了份補(bǔ)充協(xié)議，其中“關(guān)于銀行按揭付款方式的約定”的條款約定：如買受人的按揭申請(qǐng)未獲銀行最終審批同意，買受人應(yīng)在銀行審批終了之日起5日內(nèi)付清剩余房款。該份補(bǔ)充協(xié)議文本由**恒大房產(chǎn)公司提供，全文字號(hào)為“小五號(hào)”，前述約定在補(bǔ)充協(xié)議中未作任何特別提示。**恒大房產(chǎn)公司在與其他買受人簽訂購房合同時(shí)，均簽訂了與前述內(nèi)容一致的補(bǔ)充協(xié)議。

商品房買賣合同簽訂后，劉-巖依約向**恒大房產(chǎn)公司交付了首付款244591元，并辦理了按揭貸款申請(qǐng)。后銀行以劉-巖為在校學(xué)生無還款能力為由，未予批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)。劉-巖在與**恒大房產(chǎn)公司協(xié)商退房未果后，訴至法院，要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同并退還首付款244591元。

裁判

江蘇省淮安市清浦區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉-巖與**恒大房產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同不違反法律規(guī)定，為有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)。但是，在銀行以劉-巖為在校學(xué)生無還款能力為由未予發(fā)放按揭貸款的情況下，繼續(xù)履行合同已無實(shí)際可能，故對(duì)劉-巖要求解除合同的請(qǐng)求予以支持。合同解除后，尚未履行的終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀。因此，**恒大房產(chǎn)公司應(yīng)退還劉-巖首付款。法院判決：劉-巖與**恒大房產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同于判決生效之日起解除;**恒大房產(chǎn)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向劉-巖退還購房款244591元。

**恒大房產(chǎn)公司不服一審判決，提起上訴。

江蘇省淮安市中級(jí)人民法院經(jīng)審理判決：駁回上訴，維持原判。

評(píng)析

本案爭議焦點(diǎn)為：一是雙方簽訂的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于銀行按揭付款方式的補(bǔ)充約定是否有效;二是劉-巖是否有權(quán)單方解除商品房買賣合同。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，合同法第三十九條第二款規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。本案中的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議，由**恒大房產(chǎn)公司提供，系其為重復(fù)使用而事先擬定且在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。因此，關(guān)于銀行按揭付款方式的補(bǔ)充約定系格式條款。

“付款方式及期限”系商品房買賣合同中的主要條款，**恒大房產(chǎn)公司作為專業(yè)從事房產(chǎn)開發(fā)與銷售的企業(yè)，應(yīng)遵循誠實(shí)信用與契約自由原則，在與購房人充分協(xié)商的基礎(chǔ)上在合同正本中作出詳盡的約定。但實(shí)際情況是，**恒大房產(chǎn)公司并未就如果貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)應(yīng)如何付款與劉-巖協(xié)商，而是以格式條款的方式要求：如銀行貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，則買受人應(yīng)在5日內(nèi)付清余款。該約定存在兩個(gè)問題：首先，該格式條款所在的補(bǔ)充協(xié)議全文為“小五號(hào)”，字體較小，**恒大房產(chǎn)公司對(duì)該條款未作任何加粗或變換字體等特別提示，且也未舉證證明其在訂約時(shí)提請(qǐng)劉-巖予以充分注意，因此，該補(bǔ)充約定不能代表雙方已就此形成合意;其次，商品房買賣的特點(diǎn)之一即是標(biāo)的額巨大，對(duì)于選擇以首付款與銀行按揭相結(jié)合作為付款方式的購房人而言，如果按揭申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，則很難在短期內(nèi)一次性付清余款，因此，該補(bǔ)充約定顯然加重了購房人的付款義務(wù)。由此，法院認(rèn)為，**恒大房產(chǎn)公司就支付房款的訂約方式有違誠實(shí)信用原則，其擬定的格式條款，不僅違反了格式條款提供方應(yīng)公平合理分配雙方權(quán)利義務(wù)的法律規(guī)定，同時(shí)也顯然加重了劉-巖的合同義務(wù)，屬于合同法第四十條規(guī)定的“加重對(duì)方責(zé)任”的情形。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十條規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效。根據(jù)上述規(guī)定，法院認(rèn)定**恒大房產(chǎn)公司就付款方式的補(bǔ)充約定無效。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。本案中，劉-巖雖向銀行提交了貸款申請(qǐng)手續(xù)，但因其客觀的學(xué)生身份導(dǎo)致申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，劉-巖對(duì)此并不存在過錯(cuò)。在這種情況下，劉-巖請(qǐng)求解除與**恒大房產(chǎn)公司訂立的商品房買賣合同，依法應(yīng)予準(zhǔn)許，**恒大房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)退還劉-巖支付的首付款。

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