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在現(xiàn)代社會，選擇出租房屋的人很多，為了維護承租人的權益和社會的穩(wěn)定，我國法律規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權。那么出租人私自賣房侵權嗎？當權利受到侵害時，出租人私自賣房如何賠償呢？針對這兩個問題，律霸小編馬上就來為大家做詳細解答。

一、出租人私自賣房侵權嗎

(一)承租人有優(yōu)先購買所租房屋的權利，承租人優(yōu)先購買房屋的權利是債權

承租人優(yōu)先購買權的效力與基于共有的優(yōu)先購買權不同，共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權。承租人優(yōu)先購買權不能對抗第三人，即不可能憑借承租人優(yōu)先購買權主張承租人與第三人的房屋買賣合同無效。

(二)侵害承租人優(yōu)先購買權的賠償方式是賠償經(jīng)濟損失

正因為承租人優(yōu)先購買權的性質(zhì)是債權，因此，出租人違反義務，侵害優(yōu)先購買權的救濟方式是損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購買。

(三)免除出租人侵權賠償的事由

按照《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條的規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;

(2)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(3)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;

(4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。“

從上述規(guī)定我們可以看出，如果房屋共有人、出租人的近親屬是房屋買賣的當事人，或者承租人放棄了優(yōu)先購買權，或者第三人已經(jīng)善意取得了房屋所有權，原承租人就不能再主張優(yōu)先購買權了。

二、出租人私自賣房如何賠償?

(一)怎樣確定出租人侵害了承租人優(yōu)先購買房屋的權利

根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，只要確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內(nèi)沒有通知承租人”，就構成侵害優(yōu)先購買權。

(二)承租人權利受到損害時如何要求賠償

出租人未通知承租人，擅自將房屋出售給買受人的，承租人可起訴行使優(yōu)先購買權。但根據(jù)最高院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”從上條規(guī)定可以看出，某些時候。為保護善意第三人的交易安全，承租人行使優(yōu)先購買權的請求將不被法院所支持。此時，承租人轉而以出租人侵犯其優(yōu)先購買權，要求給予損害賠償?shù)恼埱?，是合理的，應當?shù)玫椒ㄔ旱闹С?。因為承租人?yōu)先購買權的性質(zhì)是債權，因此，出租人違反義務，侵害優(yōu)先購買權的救濟方式是損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購買。

總的來說，承租人優(yōu)先購買權對于承租人來說有重要的意義，它不僅可以說是一種機會成本更是對承租人的生活有重要的影響，而在現(xiàn)實生活中，要是出租人私自賣房的話，這樣的行為肯定是會對承租人的合法權益造成損害的，因此出租人應當避免出現(xiàn)這樣的情況。

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