二手房合同內(nèi)容有哪些糾紛

意向金糾紛

在房屋買(mǎi)賣(mài)的初期，**公司常常要求預(yù)購(gòu)房者交付一筆“意向金”。事實(shí)上，“意向金”在法律上沒(méi)有規(guī)定，但“意向金”不同于“定金”，意向金的性質(zhì)多數(shù)根據(jù)合同的約定確定。而實(shí)踐中，**公司通常在居間合同中約定“意向金轉(zhuǎn)為定金”條款。具體操作是，如果買(mǎi)方有購(gòu)買(mǎi)意向后，委托**公司便向賣(mài)方議價(jià)，這時(shí)一般會(huì)以書(shū)面形式確定并支付一定金額的意向金。在賣(mài)方?jīng)]有表示接受買(mǎi)方提出的購(gòu)房條件和收下意向金之前，“意向金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，一般由中介代為保管;一旦賣(mài)方同意買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)條件(要約)，**公司則將意向金轉(zhuǎn)交給賣(mài)方，此時(shí)“意向金”的性質(zhì)就發(fā)生變化，即轉(zhuǎn)化成為“定金”。此時(shí)，定金罰則生效。也就是說(shuō)，買(mǎi)方如果不按合同的約定簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或不愿意買(mǎi)房，則賣(mài)方可以沒(méi)收買(mǎi)方的定金;如果賣(mài)方不履行買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)或不出售的，則應(yīng)雙倍返還定金給買(mǎi)方;如果**公司尚未將意向金轉(zhuǎn)交給賣(mài)方，或者賣(mài)方未同意買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)條件，此時(shí)意向金是可以要回的。但由于三方的理解不一，由此產(chǎn)生的糾紛很多。

定金糾紛

一般情況下，無(wú)論是否通過(guò)**公司買(mǎi)賣(mài)二手房，賣(mài)方通常都會(huì)要求買(mǎi)方支付一定數(shù)額的定金以確保雙方履行合同。實(shí)踐中常常有“訂金”是否可以理解為“定金”的糾紛。縱觀此類(lèi)現(xiàn)象，產(chǎn)生“定金”和“訂金”糾紛的原因主要有以下兒方面：一是文字表述問(wèn)題。除上述定金和訂金外，還有如意向金、預(yù)付款等說(shuō)法。司法實(shí)踐中，對(duì)于這類(lèi)無(wú)明確約定情況下的訂金、意向金或者預(yù)付款，交易當(dāng)事人均不能主張定金罰則;二是定金交付數(shù)額問(wèn)題。一旦一方違約產(chǎn)生糾紛，定金數(shù)量易產(chǎn)生爭(zhēng)議。三是定金交付方式問(wèn)題。定金只有實(shí)際交付才能產(chǎn)生法律效力。但實(shí)踐中的具體操作一般是由買(mǎi)方將定金直接交給**公司，然后由**公司交給賣(mài)方。**公司收到定金后，往往會(huì)開(kāi)具以下格式收據(jù)：“今收到買(mǎi)方XX意向金XX元。如果賣(mài)方XX同意以該價(jià)格賣(mài)房，則該意向金轉(zhuǎn)為定金”。這種定金支付方式實(shí)際上對(duì)買(mǎi)方極為不利：一是購(gòu)房者與賣(mài)房者并沒(méi)有直接簽署的協(xié)議;二是購(gòu)房者手中沒(méi)有賣(mài)房者出具的定金收條;三是購(gòu)房者很難獲得賣(mài)房者巳經(jīng)從**公司處收取定金的事實(shí);四是沒(méi)有明確**公司收取定金的代收或轉(zhuǎn)交責(zé)任。在此情況下，一旦發(fā)生賣(mài)房者收受定金反悔不賣(mài)房或抬高房?jī)r(jià)的違約情形，買(mǎi)房者很難要求賣(mài)房者雙倍返還定金，也很難追究**公司的責(zé)任。因此，在買(mǎi)房者與**公司簽訂的居間合同中，最好明確界定**公司收取定金的性質(zhì)，如果是**公司代收，則要求它在收取定金時(shí)同時(shí)出具賣(mài)房者的委托書(shū)。否則，就要明確**公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任。當(dāng)然，作為**公司也要學(xué)會(huì)保護(hù)自己，如賣(mài)房者委托代收，應(yīng)要求其出具代收委托書(shū);如是轉(zhuǎn)交，在賣(mài)房者收到定金后，應(yīng)要求其出具收條。

違約金糾紛

一般情況下，**公司都會(huì)與賣(mài)房人約定，如果**公司尋找到買(mǎi)家后，賣(mài)房人不以委托價(jià)格出售房屋，則**公司主張業(yè)主支付違約金。但由于房屋總價(jià)一路“走高”，常常出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方直接聯(lián)系架空**公司的情形，為此，為了防止這種情況發(fā)生，**公司最好能提供充分的證據(jù)證明當(dāng)初三方簽訂的合同。否則，法院很難支持中介的訴訟請(qǐng)求。隨著通信工具的發(fā)達(dá)，這類(lèi)糾紛有攀升的趨勢(shì)。

付款方式糾紛

在合同簽訂過(guò)程中，付款方式必須要重點(diǎn)注意。為了防止日后不必要的糾紛，最好在付款方式的選擇上明確標(biāo)明：在簽訂合同時(shí)，買(mǎi)方即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給賣(mài)方或**公司;在買(mǎi)賣(mài)雙方直接交易的情況下，可注明辦理立契過(guò)戶(hù)當(dāng)天，買(mǎi)方支付給賣(mài)方百分之多少的房款(已付定金轉(zhuǎn)為房款);若通過(guò)**公司交易，則可注明在辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)前幾個(gè)工作日，買(mǎi)方支付全部房款(已付定金轉(zhuǎn)為房款)給**公司，**公司于過(guò)戶(hù)后第幾個(gè)工作日支付房款給賣(mài)方。另外，最好有一小部分剩余款項(xiàng)的支付能放在物業(yè)交驗(yàn)之后的幾個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行。在買(mǎi)房過(guò)程中要選擇資信較好的大型品牌**公司，這樣能比較有效地規(guī)范買(mǎi)賣(mài)雙方的行為。

貸款糾紛

從2004年下半年開(kāi)始，隨著一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的政策開(kāi)始作出了一系列的調(diào)整。其中主要包括對(duì)購(gòu)買(mǎi)2套以上住房貸款的限制、各大銀行收緊個(gè)人房貸的發(fā)放，以及2005年1月開(kāi)始施行新的房貸利息等內(nèi)容。目前，通過(guò)貸款支付房款還是大多數(shù)購(gòu)房者的首選付款方式，但如果購(gòu)房者不能通過(guò)銀行審查，自身又沒(méi)有能力支付房款，基于買(mǎi)賣(mài)合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話(huà)，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，這其中也不乏部分基于**公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購(gòu)房的。

期房限轉(zhuǎn)糾紛

期房的轉(zhuǎn)讓分為兩種：預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓和期權(quán)轉(zhuǎn)讓。

“預(yù)定權(quán)轉(zhuǎn)讓”屬于典型的炒樓花行為，此種轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)訂合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)婪☉?yīng)征得開(kāi)發(fā)商同意。如果開(kāi)發(fā)商因某種原因不同意該種預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲?，?gòu)房者仍然應(yīng)按約在預(yù)定期限內(nèi)簽訂正式預(yù)售合同，否則可視為私自取消預(yù)訂。另外，如果是代理親朋好友預(yù)訂的，為避免與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛，預(yù)訂時(shí)，代理人最好寫(xiě)明代某某預(yù)訂該套房屋等。

而“期權(quán)轉(zhuǎn)讓”即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓。一般來(lái)說(shuō)，已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商同意;但沒(méi)有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意。這里的糾紛常常發(fā)生在對(duì)于“已付清房款”的含義理解不同。至于“已付清房款”的界定，H前我國(guó)相關(guān)法律并無(wú)解釋。購(gòu)房者多數(shù)認(rèn)為，以按揭貸款方式付款，開(kāi)發(fā)商收到首付款和銀行貸款后應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房者“已經(jīng)付清房款”。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商在按揭貸款支付方式中對(duì)銀行要承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，所以按揭貸款支付方式被認(rèn)定未付清房款。因此，實(shí)踐中，按揭貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓必須征得開(kāi)發(fā)商的書(shū)面同意。即轉(zhuǎn)讓期權(quán)時(shí)，賣(mài)房者應(yīng)當(dāng)按照買(mǎi)房者付款方式，通知或者征得開(kāi)發(fā)商同意后再進(jìn)行交易。在此種交易方式下，買(mǎi)房者應(yīng)根據(jù)各自購(gòu)買(mǎi)時(shí)的房?jī)r(jià)款分別繳付契稅。但現(xiàn)實(shí)交易中，賣(mài)房者為了逃契稅而采取說(shuō)服開(kāi)發(fā)商注銷(xiāo)原合同后再交易的不規(guī)范操作，這種風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然應(yīng)該由賣(mài)房者自己承擔(dān)。

戶(hù)籍不遷移糾紛

戶(hù)籍遷移一直都是二手房交易過(guò)程中難以解決的問(wèn)題，由于戶(hù)籍管理屬于公安部門(mén)進(jìn)行的行政管理，法院無(wú)權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶(hù)籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此這個(gè)問(wèn)題目前而言可以說(shuō)解決乏術(shù)。最好的方法就是購(gòu)買(mǎi)二手房之前，最好確信該房屋主人的戶(hù)籍巳經(jīng)遷出或者將來(lái)一定能夠遷移。

其他

由于上市交易的二手房大部分年代比較久，還會(huì)出現(xiàn)諸如所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積+符的現(xiàn)象以及對(duì)屋內(nèi)設(shè)施的約定不明等糾紛。因此，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合時(shí)，對(duì)于面積約定，一般應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。對(duì)于賣(mài)方口頭向買(mǎi)方保證的屋內(nèi)裝修的鋁合金門(mén)窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器等可以全部贈(zèng)送等承諾，買(mǎi)房時(shí)最好寫(xiě)在紙上。