網(wǎng)友提問：

我購買了北京一處樓盤的房子。當(dāng)時，該樓盤的價格便宜同時樓盤也建樓封頂了，所以我在售樓處一次性付清了所有購樓款，簽訂了《樓宇認(rèn)購書》。售樓處人員表示，大概會在一個月后通知我來簽訂正式的購房合同，最遲年底之前可以交樓。但是半年過去，仍沒交樓，而且他們還沒有預(yù)售許可證，現(xiàn)在我希望能退房且賠償損失，可以嗎？

律師解答：

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，是不得進(jìn)行商品房預(yù)售的。既然不允許進(jìn)行商品房預(yù)售，那么預(yù)售出去的房子當(dāng)然可以退房。

沒有商品房預(yù)售許可證的購房合同效力：

根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第二條的規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

您和開發(fā)商簽訂的《樓宇認(rèn)購書》的效力應(yīng)該認(rèn)定為無效。無效從法律而言是至始無效，即從簽訂的那一刻它就是無效的。所以，即便開發(fā)商為了規(guī)避責(zé)任，在該《認(rèn)購書》上羅列出的種種對您不利的條款，都沒有關(guān)系，因為無效的后果，就是那些條款都不會發(fā)揮作用。

沒有商品房預(yù)售許可證的賠償問題：

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定到：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商有沒有故意隱瞞或是提供虛假商品房預(yù)售許可證的事實將成為您主張賠償數(shù)額的關(guān)鍵問題。當(dāng)然，打官司是打證據(jù)。根據(jù)證據(jù)規(guī)則，您只需舉證證明開發(fā)商未向您提供預(yù)售許可證就與您簽訂了預(yù)售合同的事實，就可以要求已付購房款一倍的賠償款。但開發(fā)商作為被告方，為了對抗您的主張，必須舉證證明您是明知開發(fā)商沒有預(yù)售許可證仍與其簽訂了預(yù)售合同，他們不存在故意隱瞞或欺騙的事實。

綜上，您現(xiàn)在可以提出一倍購房款的賠償請求，但最后法院是否支持還取決于雙方所提供的證據(jù)。但是，退一萬步說，即使要求給付一倍購房款的請求未被支持，但法院也應(yīng)該會支持給付同期貸款利息的請求。至于您所述的同地段房價的損失，這個很難證明該損失與您的直接因果關(guān)系和損失的具體數(shù)額，法院一般是不會予以支持的。

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