抵押預告登記是什么意思

預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。

物權法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力?！薄邦A告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！?/p>

最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定：“未經(jīng)預告登記的權利人同意，轉移不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權效力?！?/p>

抵押預告登記作為一種臨時性登記行為，既不是行政部門對期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設立目的在于期房買賣中，債權行為的成立和不動產(chǎn)的轉移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導致相當長時間的間隔，為平衡不動產(chǎn)交易中各方利益，維護交易安全，法律賦予了抵押預告登記能夠對抗第三人的物權效力，但鑒于不動產(chǎn)物權尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

抵押預告登記是在房屋不具備法定物權形式，不能依法進行抵押登記的情況下，為了保全將來財產(chǎn)權變動能夠順利進行的臨時性登記行為，只有當條件成就，辦妥了抵押登記后，才產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)牡盅盒Я?。從本案來看，銀行顯然知曉此種風險，其要求房產(chǎn)公司在抵押標的取得完全產(chǎn)權并辦妥正式抵押登記前提供階段性連帶擔保責任，故在難以實現(xiàn)物的擔保的情況下，房產(chǎn)公司應承擔連帶擔保責任。

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