貿(mào)然斷供有風(fēng)險(xiǎn)

在傳統(tǒng)的商品買賣環(huán)節(jié)中，買賣主體之間的關(guān)系和權(quán)責(zé)比較明確。一旦一方發(fā)生違約，另一方自然有權(quán)利放棄曾約定的義務(wù)。但住房市場(chǎng)有其特殊性。在購(gòu)房市場(chǎng)上最普遍的交易方式就是按揭貸款方式，商業(yè)銀行信貸部門在其中扮演了重要角色。換而言之，房產(chǎn)交易的法律關(guān)系體現(xiàn)為房企和購(gòu)房者的關(guān)系，但按揭貸款的交易卻是圍繞商業(yè)銀行和購(gòu)房者兩者進(jìn)行的。

這也意味著，房企本身的經(jīng)營(yíng)行為，不論優(yōu)劣，均不能成為影響購(gòu)房者按揭貸款行為的因素。

而且從商業(yè)銀行的角度看，發(fā)放這樣一筆房貸，本質(zhì)上只是其多種貸款中的一類，并無(wú)特殊性。而且購(gòu)房行為是由購(gòu)房者先發(fā)起的，其理應(yīng)對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)有充分的考慮，并不能因?yàn)榇祟惤灰状嬖陲L(fēng)險(xiǎn)，就“蠻橫”拒絕償還月供。此類房貸的合同中，甲方是購(gòu)房者，乙方為商業(yè)銀行而非房企。從合同法的角度看，購(gòu)房者沒(méi)有理由拒絕償付月供。

一旦不按時(shí)足額還貸，購(gòu)房者自然將背負(fù)“棄房斷供”的嫌疑，進(jìn)而引發(fā)各類風(fēng)險(xiǎn)。

一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行信貸部門會(huì)通過(guò)電話、郵件、上門拜訪等方式進(jìn)行催繳，從而督促購(gòu)房者按時(shí)還貸。如果按揭貸款將到期時(shí)，購(gòu)房者處于一個(gè)有心無(wú)力的狀態(tài)，即有還貸意愿但無(wú)足夠的支付能力，那么部分商業(yè)銀行還會(huì)提供一個(gè)變通的方式，即展期。在這種模式下，購(gòu)房者應(yīng)該在借款到期前的時(shí)間內(nèi)向商業(yè)銀行申請(qǐng)展期，商業(yè)銀行同意后，可以和購(gòu)房者簽訂展期還款協(xié)議書，從而緩和月供壓力。

但很顯然，如果僅僅拿房企項(xiàng)目出問(wèn)題來(lái)回避月供的義務(wù)，其理由根本站不住腳。這時(shí)候，商業(yè)銀行會(huì)將此類未清償?shù)馁J款定義為逾期貸款，即通俗理解的“斷供”行為。商業(yè)銀行往往會(huì)對(duì)此類斷供的金額加收一定的利息，即罰息，且以日為單位進(jìn)行計(jì)算。更糟糕的是，即使后續(xù)房企有能力進(jìn)行交房，此類住房的所有權(quán)也會(huì)轉(zhuǎn)移到商業(yè)銀行手中，并以司法拍賣的方式進(jìn)行處置。

延期交房索賠難

對(duì)于一個(gè)購(gòu)房者而言，貿(mào)然斷供的風(fēng)險(xiǎn)自然也能夠?yàn)槠渌庾R(shí)到。之所以違規(guī)操作，在于憋屈的心理作祟：自己已按購(gòu)房合同規(guī)定按期支付月供，但房企為什么拖延交房呢?必須承認(rèn)，按約定條件、按時(shí)按質(zhì)交付房屋是房企的法律義務(wù)，逾期交房則是明顯的、嚴(yán)重的違約行為。從這個(gè)角度看，購(gòu)房者完全有理由向房企索取賠償。當(dāng)然，對(duì)于這樣一個(gè)索賠的內(nèi)容，要視房企違約的程度和房企所處的經(jīng)營(yíng)狀況而定。

可以回顧下2013-2014年部分房企延期交房的案例。當(dāng)時(shí)受融資環(huán)境收緊和房企資金鏈斷裂的影響，部分房企交房時(shí)間不斷往后挪。在這種情況下，房企和購(gòu)房者已簽訂了商品房預(yù)售合同，那么房企在約定的交房時(shí)間內(nèi)不按時(shí)履約，購(gòu)房者完全可以向此類房企進(jìn)行催促和索賠。當(dāng)然，實(shí)際情況是，部分房企會(huì)通過(guò)加快項(xiàng)目進(jìn)度、承諾提供無(wú)償精裝修服務(wù)等進(jìn)行補(bǔ)償。

另外，部分房企項(xiàng)目被鎖定和延期交付，或和其不具備房地產(chǎn)開發(fā)主體資格的原因有關(guān)。此類項(xiàng)目之所以進(jìn)度緩慢，在于一些手續(xù)不齊全，需要補(bǔ)辦。這種情況下，房產(chǎn)違規(guī)預(yù)售，和地方管理部門監(jiān)管缺失必有關(guān)聯(lián)。當(dāng)然，直接找相應(yīng)管理部門進(jìn)行索賠并不現(xiàn)實(shí)。普遍做法是，此類管理部門會(huì)督促房企加快項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、給購(gòu)房者進(jìn)行各類貨幣補(bǔ)償。

當(dāng)然，最糟糕的就是房企本身面臨了破產(chǎn)的危機(jī)。對(duì)于此類房企房源被鎖定、無(wú)法按期交房的現(xiàn)象，將涉及到債務(wù)清償?shù)膯?wèn)題。從目前企業(yè)破產(chǎn)清算的償債優(yōu)先次序看，將優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用，其次是解決企業(yè)員工的薪酬等福利問(wèn)題。待此類問(wèn)題解決后，將解決企業(yè)破產(chǎn)前應(yīng)繳納的稅款問(wèn)題。最后才會(huì)涉及企業(yè)債權(quán)償付的問(wèn)題。而在企業(yè)債權(quán)索賠方面，將優(yōu)先考慮機(jī)構(gòu)的利益。因?yàn)樵趯?shí)際賠償過(guò)程中，此類機(jī)構(gòu)能夠獲得更多的信息，也更容易和企業(yè)管理層進(jìn)行接觸。近期佳*業(yè)風(fēng)波后，各大信托公司紛紛發(fā)公告，“宣誓”債務(wù)的優(yōu)先索取權(quán)，背后反映了其希望盡早獲得債務(wù)的兌付權(quán)。

所以說(shuō)，當(dāng)真正出現(xiàn)房企清算的問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房者權(quán)益被補(bǔ)償?shù)目赡苄詫⒎浅Ｐ?。一?lái)是購(gòu)房者和房企之間的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議對(duì)象為房產(chǎn)，而非貨幣類資產(chǎn)。二來(lái)是此類被清算的房企往往背負(fù)高昂債務(wù)。待別的群體優(yōu)先受償后，購(gòu)房者或會(huì)尷尬發(fā)現(xiàn)，其已難以再分一杯羹。

心有定力防風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房者滋生斷供的念頭，背后折射出住房交易過(guò)程中機(jī)制的缺失。這和目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)特定的住房制度有關(guān)。比如說(shuō)，在住房預(yù)售過(guò)程中，購(gòu)房者往往是信息掌握最不完全的群體，而且也往往缺乏專業(yè)的住房交易知識(shí)。一旦利益受到侵害，在投訴和索賠無(wú)結(jié)果的時(shí)候，采取過(guò)激的手段自然也能得到理解。

當(dāng)然，要真正屏蔽此類風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要設(shè)置一堵防火墻，這可以借鑒國(guó)外其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。比如在美國(guó)，住房交易各個(gè)環(huán)節(jié)中會(huì)嵌入保險(xiǎn)制度。這里以美國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)制度為主要表現(xiàn)。另外，由于美國(guó)商業(yè)保險(xiǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，進(jìn)而也能夠在住房交易環(huán)節(jié)中處處體現(xiàn)保險(xiǎn)的元素。美國(guó)購(gòu)房者的置業(yè)計(jì)劃背后，可能有著律師、稅務(wù)師、理財(cái)師在內(nèi)的團(tuán)隊(duì)支持，其會(huì)對(duì)住房交易進(jìn)行各類風(fēng)險(xiǎn)提示。所以一些購(gòu)房者從防范交易風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，會(huì)主動(dòng)簽訂住房保險(xiǎn)合同。

中國(guó)其實(shí)并不缺這樣一道防火墻。早在1988年，中國(guó)**保險(xiǎn)公司財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)總公司就出臺(tái)了《個(gè)人購(gòu)置住房抵押貸款保證保險(xiǎn)條款》，首次推出個(gè)人購(gòu)置住房抵押貸款保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。但實(shí)際情況是，此類保險(xiǎn)計(jì)劃多為商業(yè)銀行所采納，以防范銀行信貸投放風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)。而購(gòu)房者對(duì)此類保險(xiǎn)合同的興趣并不大。即使在商業(yè)保險(xiǎn)范疇中，各類保險(xiǎn)條款主要是防范購(gòu)房者償付按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而非防范房企拖延交房的風(fēng)險(xiǎn)。這就出現(xiàn)了一個(gè)不對(duì)稱的現(xiàn)象：購(gòu)房者若無(wú)法按時(shí)還貸，那么保險(xiǎn)公司可以代為償付，從而減少商業(yè)銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。而在房企交房不及時(shí)的情況下，購(gòu)房者卻很難找到一個(gè)有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避手段。

因此，進(jìn)行保險(xiǎn)制度的創(chuàng)新，為購(gòu)房者住房交易風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避設(shè)置防火墻，可以成為接下來(lái)住房市場(chǎng)管理的重要任務(wù)。但更為重要的是，購(gòu)房者在面對(duì)這樣一種危機(jī)時(shí)，應(yīng)該有定力。這樣一個(gè)定力才是真正的防火墻。

面對(duì)目前房源被鎖定的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者大可不必恐慌。實(shí)際情況是，若房企違約的動(dòng)靜太大，地方政府勢(shì)必會(huì)介入。一般會(huì)通過(guò)引入第三方機(jī)構(gòu)的資金、保留相同的項(xiàng)目工程施工隊(duì)、引入新的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方等，從而確保住房項(xiàng)目能按期交房。而對(duì)于斷供的念頭，購(gòu)房者自然應(yīng)主動(dòng)將其掐斷!