上述各階段中，既有開發(fā)商可自行完成的內容，亦有需要買受人協(xié)助的部分。因此，判斷開發(fā)商是否構成逾期交房，應就其各個階段分別檢視，而根據交付義務履行的階段性，提煉相應的裁判規(guī)則，不但可引導買受人理性維權，對房地產市場正常交易秩序的維護亦屬意義重大。有鑒于此，小編不揣簡陋，按上述交付行為的各個階段總結這類案件的三步裁判規(guī)則，條陳如下：

第一步：審查開發(fā)商有無交付通知

逾期交房，從性質上而言屬于履行遲延。履行遲延指債務已屆清償期，且給付為可能，因可歸責于債務人的事由，致未為給付。

構成履行遲延，應符合下述要件：

一是存在有效的債務;

二是債務履行期間屆滿，債務人能夠履行而未履行;

三是債務人未履行不具有正當的事由。

因此，在合同合法有效的情況下，判斷是否構成遲延的標準是上述出賣人是否處于未履行的狀態(tài)以及該未履行是否具有正當的理由。

如上所述，開發(fā)商交付義務的履行，始自交付通知發(fā)出。交付通知，意在表明開發(fā)商已經著手提出交付。

交付通知，從法律性質上來說系一種事實行為，即不以意思表示為要素的能夠發(fā)生法律后果的法律事實，只要開發(fā)商依債務本旨而為適合于債務內容之行為，即足發(fā)生其效果，并不以債務人或債權人須清償或清償受領意思為生效要件。

按照上述遲延履行之構成要件，倘若開發(fā)商未于約定的時間發(fā)出交付通知，則已構成逾期交房，應承擔逾期交房的違約責任;反之，則應審查買受人拒收時是否提出異議。

第二步：審查買受人拒收時有無提出具體理由

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。

對該條作反面解釋，買受人有正當理由拒絕受領時，開發(fā)商的交付義務并未完成。此顯然屬于上述履行遲延構成要件中的未履行，構成履行遲延。

此種情況下開發(fā)商雖有可能構成遲延，但買受人在拒收時應當說明具體的理由。倘若買受人于接到開發(fā)商的交付通知后，不到場對房屋進行檢驗，而事后以房屋存在質量問題為由提出要求開發(fā)商承擔逾期交房責任，或者雖到場檢驗，但拒絕受領房屋而不提出具體理由，則應視為房屋已經交付，買受人要求開發(fā)商承擔逾期交房責任的，不應支持。相反，如果買受人提出了具體的拒收理由，則應審查買受人的拒收理由是否正當。

第三步：審查買受人拒收時提出的理由是否正當

商品房買賣合同中出賣人對買受人提出的質量異議，負有解釋說明的義務。

如果買受人拒絕受領時提出了具體的理由，而開發(fā)商認可買受人提出的質量異議，并愿意(或者實際上)進行修復后再次交付，則意味著雙方協(xié)商一致變更了交付的時間，當認為買受人有正當理由拒收。此時開發(fā)商負有再次通知義務，其再次通知的時間晚于商品房買賣合同約定的交付時間的，應認為開發(fā)商構成逾期交房。

如果開發(fā)商不認可買受人提出的質量異議，或者雖認可買受人提出的質量異議，但認為交付的房屋符合交付條件，愿意承擔交付后的維修義務，買受人拒收時提出的理由是否正當端視其據以拒收的瑕疵是否屬于不符合交付條件的質量瑕疵。就房屋是否符合交付條件的判定標準，結合商品房買賣示范合同及法律規(guī)定，商品房買賣合同中交付條件必須同時具備下述兩條：

其一，交付的房屋符合對交付條件和標的物本身的具體約定。

約定的交付條件通常包括示范文本中的取得建設工程竣工驗收備案證明文件、取得房屋測繪報告以及開通燃氣、水、電、道路等，上述條件于交付時必須具備。雙方當事人關于標的物本身的具體約定在交付時亦應具備。

其二，交付的房屋不存在主體結構質量問題和影響合同目的實現(xiàn)的瑕疵。

買受人購買房屋，系為了居住使用，倘若存在的瑕疵足以影響到該目的的實現(xiàn)，則該交付行為對買受人而言即無意義。

如果買受人拒收時提出的質量異議屬于上述不符合交付條件的瑕疵，則應認為開發(fā)商構成逾期交房;反之，則應認為開發(fā)商不構成逾期交房。