法律對于開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任是怎樣規(guī)定的

商品房買賣合同第九條的規(guī)定，是對開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任的規(guī)定。如果開發(fā)商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，應(yīng)負(fù)下列其中之一的逾期交房責(zé)任。

一、按合同約定的交房日期，每超過一天，開發(fā)商應(yīng)按購房人已交付房價款總數(shù)的一定比例支付違約金(具體數(shù)額由雙方在合同中約定);

二、按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購房人可以解除購房合同，開發(fā)商在收到解除購房合同書面通知書之日起，按雙方在購房合同中約定的時間內(nèi)退還購房人已交付的全部房款及利息，并按雙方在合同中約定的數(shù)額支付違約金。

按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購房人可以解除購房合同，也可以繼續(xù)履行合同，不管采取何種方式，開發(fā)商均應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。此外，如果合同中約定有其他違約責(zé)任，開發(fā)商也應(yīng)一并承擔(dān)，開發(fā)商拒不履行合同約定的違約責(zé)任，購房人可與開發(fā)商以平等主體身份協(xié)商解決;協(xié)商不成，應(yīng)向人民法院提起訴訟，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

開發(fā)商逾期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，《商品房買賣合同》中明確約定了逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，即：按日承擔(dān)房款的萬分之一的責(zé)任承擔(dān)方式。根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可。如果雙方對違約責(zé)任承擔(dān)的方式?jīng)]有進(jìn)行約定，那么我們來看最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。根據(jù)該司法解釋的規(guī)定我們也可以理解為：對于逾期交房的違約責(zé)任，合同有約定的按照約定，沒有約定的可以按照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來確定違約責(zé)任的承擔(dān)。那么在本案中雙方明確約定了逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，開發(fā)商自然不需要承擔(dān)張某的定金損失。

根據(jù)合同的約定以及法律的規(guī)定，我們來分析一下違約金和實(shí)際損失之間的區(qū)別，違約金的數(shù)額是事先約定的，當(dāng)事人訂立違約金條款時，難以預(yù)料到違約后的實(shí)際損失，正因?yàn)檫@樣，才簽訂了違約金的條款，且根據(jù)法律的規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)所造成的損失的，可以適當(dāng)調(diào)整違約金的數(shù)額，但是違約金的調(diào)整與否取決于非違約方是否提出請求。若于違約金低于造成的損失時，非違約方不請求調(diào)整違約金，造成其他損害結(jié)果的，則可請求損害賠償。違約金條款以違約行為的發(fā)生為適用前提，而不以損害的發(fā)生為必要，所以無損失而有違約行為時同樣也可執(zhí)行違約金條款。

這里講的實(shí)際損失的損害賠償是指法定損害賠償，與前述的約定損害賠償不同。一方面，在約定損害賠償場合，一旦發(fā)生違約并造成受害人的損害，受害人不必證明具體損害的范圍就可以依據(jù)約定損害賠償條款而獲得賠償。此時其性質(zhì)是有爭議的，有認(rèn)為是違約責(zé)任的承擔(dān)，有認(rèn)為是替代義務(wù)的履行，目前學(xué)術(shù)界也說法不一。當(dāng)然，若當(dāng)事人只是約定了實(shí)際損失賠償?shù)挠嬎惴椒?，則受害人還應(yīng)當(dāng)證明損失的存在。另一方面，在確定適用時，若有約定實(shí)際損失賠償，則應(yīng)優(yōu)先于法定損害賠償而適用，因?yàn)楹贤P(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定本來就是任意性規(guī)定。所以，此處的實(shí)際損失賠償?shù)倪m用以無約定實(shí)際損失的計算賠償為前提。

根據(jù)合同法113條，損害賠償應(yīng)遵循完全賠償原則，所謂完全賠償原則，是指因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應(yīng)當(dāng)由違約方負(fù)擔(dān)。合同法113條第一款，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定。給對方造成損失的，損失數(shù)額應(yīng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得利益”，規(guī)定的就是完全賠償原則。完全賠償就是使受害人恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，或者恢復(fù)到合同能夠得到嚴(yán)格履行情況下的狀態(tài)。根據(jù)該原則，違約方應(yīng)賠償受害人的實(shí)際損失和可得利益的損失。所謂可得利益，是指合同在履行后可以實(shí)現(xiàn)和取得的利益。它具有期待性，是一種預(yù)期利益，它必須通過合同的實(shí)際履行才能實(shí)現(xiàn)，而在未予實(shí)際履行時，它尚未由當(dāng)事人實(shí)際享有。但它不是一種不切實(shí)際的預(yù)期，而是一種現(xiàn)實(shí)的預(yù)期，因而它還具現(xiàn)實(shí)性。也就是說，只要合同如期、嚴(yán)格的履行，它就會由當(dāng)事人享有。

律師提醒

在賠償可得利益的損失時，必須要注意以下幾點(diǎn)：首先可得利益的損失賠償旨在彌補(bǔ)受害人遭受的全部實(shí)際損失，而并不賠償其因從事一樁不成功的交易所蒙受的損失，否則，則是將全部風(fēng)險轉(zhuǎn)移給違約方，這時違約方實(shí)際上充當(dāng)了非違約方的保險人了。其次，可得利益損失必須是在簽訂合同時違約一方完全能夠預(yù)見到并能夠計算出來損失，而不應(yīng)包括取得這些利益所支付的費(fèi)用或與第三方進(jìn)行民事交易的風(fēng)險。