移居到家鄉(xiāng)以外城市打拼的外來(lái)務(wù)工人員最需要解決的就是其子女能否享受到優(yōu)質(zhì)教育的問題。租售同權(quán)能讓孩子上學(xué)區(qū)房嗎?在已經(jīng)實(shí)施了租售同權(quán)政策的省市是可以的。在首先試點(diǎn)的十幾個(gè)城市中，租售同權(quán)保障了租房者公共服務(wù)的權(quán)利，還增加了其他政策。以下是租售同權(quán)相關(guān)解讀：

一、廣州租售同權(quán)政策

7月17號(hào)，在廣州市政府官網(wǎng)發(fā)布了一個(gè)通知——《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》。

賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

職工提供房屋租賃備案證明和發(fā)票申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，月提取最高限額由原來(lái)的不超過(guò)上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過(guò)上年度本市職工月平均工資2倍的40%。

落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅;對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。

允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。

允許出租人按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租。

作為租房者最關(guān)心的就是子女入學(xué)等公共權(quán)益問題，按照廣州的政策，以后租房者和購(gòu)房者享有同等權(quán)利，也就是說(shuō)將來(lái)租個(gè)房子就可以解決孩子上學(xué)的問題，學(xué)區(qū)房或?qū)⒊蔀闅v史。

政府大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，隨著更多地方政府政策和細(xì)則的出臺(tái)，將來(lái)會(huì)有多少人選擇購(gòu)房?

二、深度解讀“租售同權(quán)”

網(wǎng)上有一種聲音認(rèn)為：優(yōu)質(zhì)稀缺資源一定會(huì)帶來(lái)高溢價(jià)，不體現(xiàn)為高房?jī)r(jià)，就會(huì)體現(xiàn)為高房租。

如果廣州某重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)位分配100%實(shí)行“租售同權(quán)”，那么這肯定會(huì)導(dǎo)致周邊房租的暴漲，70平米的房子漲到2萬(wàn)元一個(gè)月也是有可能的，比你購(gòu)買一套同地段學(xué)區(qū)房的月供還貴。

租房子和租個(gè)學(xué)位都是要付出對(duì)應(yīng)價(jià)格的。學(xué)區(qū)房的溢價(jià)會(huì)變成租金，房租中包含了學(xué)位費(fèi)用而已。而且這部分溢價(jià)可以變相收取。所以，核心是戶籍制度和教育制度，而不是租售性質(zhì)!

廣州對(duì)于租售同權(quán)設(shè)定了較高的門檻，租購(gòu)?fù)瑱?quán)不是無(wú)差別對(duì)待，只有“符合條件的承租人”才能享受到這一權(quán)益，要么你的子女得有廣州戶籍，要么你得持有人才綠卡，要么你得符合積分入戶上學(xué)的條件，而且這三類人在廣州都必須無(wú)房。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的最大受益者主要還是學(xué)位房持有者和廣州需要的人才，不是一般的外來(lái)務(wù)工人員。而且即便能夠安排公辦學(xué)校，很可能也是學(xué)位不太緊張的普通學(xué)校，而非競(jìng)爭(zhēng)激烈的名校。

另外業(yè)內(nèi)人士指出，廣州有錢有權(quán)能進(jìn)教育強(qiáng)區(qū)買房的基本都已經(jīng)搞定本地戶籍了，外來(lái)人口扎堆新區(qū)的剛需房，又恰恰是學(xué)位資源稀缺的區(qū)域，有的小孩就是奔著新區(qū)好的私立學(xué)校去的，不過(guò)這個(gè)租賃模式對(duì)外來(lái)人口回城應(yīng)該有一定幫助，至少比之前透明一點(diǎn)。

三、哪五類人最受益

(一)高素質(zhì)人才

在北上深一線城市，有多少懷揣夢(mèng)想的北漂、滬飄，因?yàn)闊o(wú)法給孩子一個(gè)好的教育資源而愁腸百結(jié)吃睡不寧，最后只能逃離。一旦租房和買房具有同等的受教育權(quán)利，這對(duì)高素質(zhì)人才的吸納將會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

一方面我們需要明白該政策對(duì)人才的吸納作用，另一方面也要清晰地認(rèn)識(shí)到，廣州試點(diǎn)的人才準(zhǔn)入門檻還是很高的，所謂”符合條件的承租人子女“，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件。

(二)租賃行業(yè)及其從業(yè)人員

從去年，中央就發(fā)文鼓勵(lì)各個(gè)城市因地制宜發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，全國(guó)各地響應(yīng)不一。北京、上海、廣州均有較大力度呼應(yīng)，比如上海前不久就公布“住房發(fā)展十三五規(guī)劃”，宣布未來(lái) 5 年將供應(yīng) 170 萬(wàn)套住房，同比大漲 60% 。新增住房里租賃住房 70 萬(wàn)套，占絕對(duì)大頭，保障性住房 55 萬(wàn)套;商品住宅只有 45 萬(wàn)套，且以中小戶型為主。由此可以看出，一線城市未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，未來(lái)將產(chǎn)生巨量租賃房源，對(duì)傳統(tǒng)商品房形成沖擊。

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，未來(lái) 5-10 年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段， 2020 年的市場(chǎng)體量約為 1.6 萬(wàn)億元， 2025 年將達(dá)到 2.9 萬(wàn)億元， 2030 年有望超過(guò) 4 萬(wàn)億元。

長(zhǎng)期來(lái)看，“租售同權(quán)”如果能得到有效實(shí)施，對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有非常強(qiáng)的支撐作用，對(duì)于提升和穩(wěn)定租金回報(bào)率意義重大。但是，該政策要重點(diǎn)落實(shí)的對(duì)象應(yīng)是”新市民“，即流動(dòng)人口和大學(xué)生，對(duì)城市中其他群體的住房問題影響不大。

(三)出租房源的業(yè)主

有專家指出：房租收入比在 25%-30% 處于可以承受的范圍之內(nèi)。按照 2016 年全國(guó)應(yīng)屆畢業(yè)生的平均薪酬來(lái)算，房租收入比遠(yuǎn)超過(guò)了這一范圍：北京約為 44.8% ，上海約為 41.8% ，深圳約為 41.7% ，也就是說(shuō)，應(yīng)屆畢業(yè)生將近一半的工資收入都要用來(lái)支付房租。

一線城市的租房成本本就不低，而且這一數(shù)字還在逐年攀升?！白馐弁瑱?quán)”新政對(duì)房屋租賃來(lái)說(shuō)是一個(gè)重大利好，租金可能迎來(lái)上漲。

不過(guò)，租金上漲并不是”租售同權(quán)“的題中之義?！弊馐弁瑱?quán)“的核心要義是為了使具有很強(qiáng)流動(dòng)性、租賃關(guān)系不穩(wěn)定的“新市民”能更方便地辦理居住證、不被房東隨便驅(qū)趕、不被隨便漲租金等，以使他們可以在城市立足，并最通過(guò)自身努力最終留在城市。

(四)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2016 年末，商品房待售面積 69539 萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積 40257 萬(wàn)平方米，同比減少 11% ，辦公樓待售面積 3631 萬(wàn)平方米，同比增加10.8% ，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積 15838 萬(wàn)平方米，同比增加 8% ，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問題正逐漸凸顯。

另外，一些已經(jīng)開業(yè)的商場(chǎng)，空置率居高不下，為了吸引消費(fèi)者、增加商場(chǎng)人氣，真是無(wú)所不用其極。

“租售同權(quán)”新政規(guī)定，商業(yè)用房也可以改造成租賃房，這樣既可以盤活商業(yè)用房存量，又可以給租賃市場(chǎng)提供更多的房源。這會(huì)緩解當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)中廣泛存在的“創(chuàng)新焦慮癥”嗎?

(五)創(chuàng)新型房企

隨著地價(jià)越來(lái)越高，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)天花板日顯，房企們“躺著掙錢”的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。謀求新的贏利點(diǎn)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)已經(jīng)成為房企的一致訴求。

此次”租售同權(quán)“新政或許可以為處于焦慮中的房企帶來(lái)一些清新的涼意。不管是已經(jīng)在做的“租售并舉”，還是收并購(gòu)或參股長(zhǎng)租公寓企業(yè)，創(chuàng)新思維的房企都可以從中尋求新的發(fā)展空間。

況且，目前只是廣州一城，如果落地效果明顯，無(wú)疑會(huì)形成示范效應(yīng)，其他城市也會(huì)紛紛跟進(jìn)，這帶來(lái)的新的空間與機(jī)遇可以說(shuō)是不可估量的。

租售同權(quán)的主要政策是使租房者的子女與購(gòu)房者子女享有同樣入學(xué)待遇，這使外來(lái)務(wù)工者的子女受優(yōu)質(zhì)教育的機(jī)會(huì)更大。但租房者必須滿足幾項(xiàng)條件才能夠享受優(yōu)待。此外還更改了與出租房業(yè)主相關(guān)的政策，該政策對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)有調(diào)節(jié)作用，使購(gòu)房者買房更加容易?？傮w來(lái)說(shuō)，有五類人在此政策出臺(tái)后受益明顯。

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