房屋交付使用后能退房嗎?

根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條規(guī)定：商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

退房流程：

1、先協(xié)商后訴訟

如果滿(mǎn)足合同約定的退房條件，最好應(yīng)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。如果開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)償條件使業(yè)主滿(mǎn)意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開(kāi)發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)未果后再選擇訴訟或仲裁。

業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。

2、違約金及相關(guān)稅費(fèi)賠償

如果是由于開(kāi)發(fā)商違約的原因?qū)е聵I(yè)主退房的，并且雙方在合同里約定了違約金，那么開(kāi)發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償。

3、賠償首付、月供利息

在退房款方面，采用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開(kāi)發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過(guò)按揭貸款、公積金貸款買(mǎi)房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是開(kāi)發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，屬于買(mǎi)家首付款的部分直接退還給買(mǎi)家，屬于買(mǎi)家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買(mǎi)家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購(gòu)房人的借款合同。

開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房人首付款利息，即從首付款交付日到開(kāi)發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購(gòu)房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開(kāi)發(fā)商同樣應(yīng)歸還購(gòu)房人月供及利息支出。

若購(gòu)房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中，若責(zé)任方為開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購(gòu)房者的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。