“立約定金”對你不利

要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場盛行，結(jié)果是購房者“有苦難言”，進退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。

“定金”或“定金罰則”，許多購房者并不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應雙倍退還定金。

筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔保法》確定的最基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房買賣合同，對合同雙方基本上是公平的。

定金綁合同將你一軍

從立法來看，作為合同擔保方式的定金種類，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國法律已作了擴大性調(diào)整?；趥鹘y(tǒng)的“違約定金”來填寫合同保護自己的合法權益，是遠遠不夠的?！傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購房者忽視的一類非常重要的定金方式。

購房者在簽訂認購(訂購或預訂)協(xié)議時，往往關注的是該認購協(xié)議本身是否公平合理，不會想到該認購協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當然不會想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過并且認同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購房者隨后按照約定前去簽買房合同時，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對買賣合同不作任何修改。

乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡直沒有道理。

怎么定金交了如果不訂立合同便無權要求退還定金呢?如果你交了定金，買房合同特別是“補充協(xié)議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權益得不到保障還要簽訂這份合同?其實，錯的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發(fā)商之所以以此種方式實現(xiàn)其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對高明”的手段。

訂購協(xié)議讓你兩難

一般的房產(chǎn)公司都聘請有專業(yè)的法律顧問，法律顧問通常會巧妙運用法律和利用購房者法律知識的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設計，通常的方式是這樣的：

1、條文中雖有“定金”字樣，但開發(fā)商不會明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同，如較多的一種說法是：乙方(購房者)應在簽訂此協(xié)議(通常為訂購、預訂、認購協(xié)議)的同時交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買賣合同及補充協(xié)議的擔保。這樣的詞句，乍一看來，購房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當難的。

2、協(xié)議的名稱并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購協(xié)議”，“認購協(xié)議”，“預訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱并不重要，關鍵應看協(xié)議內(nèi)容。有些購房者單純憑協(xié)議的名稱來判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔保的，如果因為當事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人的事由導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買房人。從此條的規(guī)定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔保法司法解釋的規(guī)定是一致的。

3、為了使協(xié)議特別是《補充協(xié)議》更加“合理化”。開發(fā)商通常還在前述兩類情況的基礎上加上補充性或解釋性的文字，如：乙方(購房者)在簽訂此“預訂”(或認購或訂購)協(xié)議時，已確認對甲方(開發(fā)商)的房屋買賣合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說明。

該條約定間接表明：購房者簽訂定金協(xié)議時，開發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購房者明示且解釋清楚了，只要購房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購房者認為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。

多學習法律保障合法權益

針對上述房地產(chǎn)銷售中存在的這類現(xiàn)象，購房者可以從如下幾方面著手，以保護自己的合法權益。

1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細了解《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對合同中的不公平不合理的條款應與開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不讓步，購房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了。

2、在簽訂“定金協(xié)議”時，在其上補充一句，那就是如果雙方就買賣合同及補充協(xié)議的條款不能達成一致意見的不適用該定金條款。

特別要提醒的是，《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開發(fā)商“賣房欺詐”，維護正常的交易秩序，而且對提高法律條文設計的科學性，是大有裨益的。

買房是件大事，交付定金基本意味著購房者已經(jīng)決定要買該開發(fā)商的房子，在這種情況下千萬記得謹慎再謹慎，方能留有退路，從而更好地維護自身權益。如果還有什么其他的問題，歡迎在線咨詢律霸網(wǎng)。