商品房買賣合同違約金的認定標準如何確定

在法律上對商品房買賣合同的違約金有明確的規(guī)定，依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。接下來本文為您詳細介紹。

一、法定依據(jù)

1、《合同法》

《合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

2、《合同法司法解釋二》

《合同法司法解釋二》第29條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

3、《買賣合同司法解釋》

《買賣合同司法解釋》第26條規(guī)定，買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持;但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。

4、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標準適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

二、實際中違約金的考量因素

一般約定違約金數(shù)額旨在防止出現(xiàn)違約情形之發(fā)生，在司法實踐中，法院一般對于違約金采當(dāng)事人意思自治原則，不會主動對違約金數(shù)額進行調(diào)整。然而違約方一般會以實際損失及主觀過錯程度加以抗辯，要求法院予以適當(dāng)減少。在司法實踐中，合同違約金考量的因素主要有以下四個方面：

1、實際損失

實際損失系由違約方造成所實際發(fā)生的損失，包括合同履行后可獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

在司法實踐中，守約方常常以房款利息損失和償還抵押貸款利息的損失。前者系因遲延付款導(dǎo)致利息收入之損失，后者系因遲延付款，守約方被迫借高利貸導(dǎo)致利息之損失。然而利息之利益并非合同可得之利益，損失亦非違約所必然發(fā)生之損失，因此法院對此一般不予支持。

此外，守約方亦常以租金損失抗辯，如出賣人主張租金利益損失，而法院一般以房屋仍處于賣房者實力支配下為由，不予支持。那么，法院通常會支持哪一類損失呢?從司法實踐看，法院一般會支持因合同所發(fā)生實際之費用，如出賣人為履行合同所支出如搬家費，買受人在過戶之前對房屋之必要裝修及添附之費用等。

2、過錯程度

合同法規(guī)定違約之責(zé)任系采嚴格責(zé)任原則，但具體合同法分則中卻有不同規(guī)定，違約金亦區(qū)分懲罰性和補償性兩種。具體到商品房買賣合同，過錯程度是法院判定違約金數(shù)額的重要構(gòu)成要件。法院裁判時，同時兼顧違約方之主觀過錯(是否為主觀故意違約)及守約方是否與有過失。

3、交易價格變動

法院裁判時一般會對合同訂立時與合同因違約而解除時商品房的價格作為其酌定違約金的要件，從實質(zhì)上來看，價格波動也是守約方損失的判斷依據(jù)，如買受人因出讓人違約而支出類似房屋更高價款或出讓人因買受人違約，承擔(dān)因商品房價格變動所受之錢款損失。

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