退房違約金的計(jì)算

違約金指當(dāng)事人過協(xié)商預(yù)先確定的，在違約發(fā)生后作出的獨(dú)立于履行行為以外的給付。退房違約金規(guī)定要在實(shí)際損失的30%以內(nèi)，一般合同會(huì)約定10%，是房產(chǎn)交易雙方自行約定的。《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定，全面履行自己的義務(wù)。一方不履行自己的義務(wù)要承擔(dān)違約責(zé)任。

(一)違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。

1、合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定。

2、如果沒有約定，按照法律規(guī)定處理,如：

1)支付定金一方違約的，定金不予返還;

2)收取定金一方違約的，雙倍返還定金。

3)雙方都有過錯(cuò)的，按照各自過錯(cuò)程度分擔(dān)。違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償;違約金過高的也可以請(qǐng)求減少賠償金額。

(二)退房違約金的協(xié)議

1、關(guān)于開發(fā)商是否支付違約金以及支付違約金的數(shù)額或比例問題，要查看與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同的相應(yīng)條款，一般在該合同中都會(huì)有明確約定，那么購房者可依據(jù)本合同及開發(fā)商違約事實(shí)向法院提起訴訟，要求開發(fā)商支付未履行合同的違約金。

2、至于退房協(xié)議的條款約定，沒有統(tǒng)一格式，應(yīng)一次性將雙方權(quán)利義務(wù)約定清楚，并約定如果在退房過程中開發(fā)商未按照協(xié)議履行退款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，這樣對(duì)購房者的權(quán)益可以實(shí)現(xiàn)有效保護(hù)。

3、開發(fā)商在第一次違約時(shí)，應(yīng)支付您違反房屋買賣合同的違約金，如在今后退款的過程中出現(xiàn)違約情形，仍需向您支付違約金。

案例1：付定金后不想再購房要付違約金嗎

某購房者買房，先繳納了20000元的定金，剩余的首付房產(chǎn)商要求一個(gè)星期內(nèi)繳納，并且已經(jīng)簽了《商品房買賣合同》，但是家人不同意購買這個(gè)房子，所以該購房者想咨詢一下退房違約金是怎么計(jì)算的?比例是多少?是以他現(xiàn)在已經(jīng)繳納的20000元為基數(shù)還是以總房款?

解析：要看購房者這邊合同上簽訂的賠付比例是多少。目前有兩種情況：

1、屬于撻定行為。2萬元定金不予退還。

2、按合同上違約金賠付比例來執(zhí)行，但賠付不了多少。

案例2：國家新政導(dǎo)致退房違約金要怎么算

某購房者參加了春季房交會(huì)，看中處房子，家里給交了首付，可現(xiàn)在國家新政出臺(tái)導(dǎo)致該購房者貸款貸不下來，想買只能一次性付清，可沒那能力。購房者選擇退房，可退房涉及到違約金問題，要扣掉首付的10%。購房者不希望付給開發(fā)商違約金，畢竟這不是個(gè)人原因退的房，是國家政策所致，這種交了首付要退房的情況怎么處理嗎?

解析：這屬于不可抗力的，購房者和開發(fā)商雙方均無過錯(cuò)，因此根據(jù)《合同法》你無須承擔(dān)違約責(zé)任，除非購房者與開發(fā)商的協(xié)議中特別約定了上述情況不屬于不可抗力范圍。購房者可以如下處理：

1、可以與開發(fā)商協(xié)商，更名給購房者相信的并且能夠貸款的人，雙方書面約定清楚。

2、申請(qǐng)商業(yè)銀行的個(gè)人貸款或私營企業(yè)貸款，但是這種貸款期限一般是一年左右的短期貸款。

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