商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。

二、商品房認購書的內(nèi)容

認購書內(nèi)容一般包括：

(1)買賣雙方當事人的基本情況;

(2)房屋的基本情況(如房屋位置、面積等);

(3)房屋價款計算;

(4)定金;

(5)簽署正式買賣合同的期限。

認購書常見于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少。《最高人民法院關于審理糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第四條、第五條第一次以規(guī)范的形式對認購書進行規(guī)定。以下就認購書相關法律問題進行簡要分析。

三、商品房認購書的性質(zhì)

審判實踐中，對商品房認購書性質(zhì)的認定，歸納起來有兩種觀點：一種觀點認為認購書就是正式預售合同，因為認購書是買賣雙方平等自愿基礎上的真實意思表示;另一種觀點認為認購書非獨立的合同，因為認購書僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定。我們認為，認購書應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。首先，認購書是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議”，認購書應為獨立的合同。其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認，所以也不應屬于商品房買賣合同。最后，認購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預測的環(huán)節(jié)與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。

四、商品房認購書的效力

認購書為預約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協(xié)議。預約和本約最根本的區(qū)別在于：預約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。審判實務中，常有原告根據(jù)認購書，訴請法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認購書的內(nèi)容。認購書屬于學理上的“將行談判的預約”，即哪怕雙方當事人在預約合同中規(guī)定了交易的實質(zhì)性具體條款，但雙方當事人不受其約束，他們僅承擔繼續(xù)談判直至達成最后本約的義務，其特點：一是當事人要對違反誠信談判義務，導致不能達成本約的行為承擔責任;二是當事人如果盡到誠信的談判義務，即使不能達成本約，也不承擔任何責任。因此可以說，認購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應強加具有不合理條件的實際談判義務，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責任或加重買方的責任。三是持續(xù)談判的義務，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應恪守誠信義務，繼續(xù)進行談判。