一、一房二賣(mài)的問(wèn)題怎么辦

開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)分以下兩種情況：

(一)兩次買(mǎi)賣(mài)均未完成過(guò)戶登記。

在兩次買(mǎi)賣(mài)均未辦理過(guò)戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣(mài)人享有，而兩次買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人均未取得房屋的所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買(mǎi)受人處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，故前買(mǎi)受人及后買(mǎi)受人均得隨時(shí)向出賣(mài)人請(qǐng)求履行債務(wù)。當(dāng)這種情況出現(xiàn)的時(shí)候，誰(shuí)先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰(shuí)就有優(yōu)先的效果。

(二)開(kāi)發(fā)商先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)。

在該情形下，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效。但因第二個(gè)合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前買(mǎi)受人享有的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使已占有買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人，故其對(duì)該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條的規(guī)定，出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下，買(mǎi)受人不得要求履行。出賣(mài)人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō)，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。

第二種情況出現(xiàn)的時(shí)候，我們可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行損害賠償。

二、一房二賣(mài)可以要多少賠償?

如果開(kāi)發(fā)商將同一個(gè)房屋又賣(mài)給了第二個(gè)買(mǎi)受人并且已經(jīng)過(guò)戶登記的話，我們可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定向開(kāi)發(fā)商索要賠償，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，從而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

即您可要求賣(mài)家賠償?shù)陌▋刹糠郑?/p>

第一部分：賠償實(shí)際損失，即賠償您現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)此房的損失，包括房屋的增值部分造成的損失。

第二部分：懲罰性賠償，即除了第一部分實(shí)際損失外，賣(mài)家還必須給您支付懲罰性賠償，但最高金額不起過(guò)您已付的購(gòu)房款。

開(kāi)發(fā)商要是有一房數(shù)賣(mài)的情況，自然無(wú)法對(duì)所有的購(gòu)房者都履行出售義務(wù)，而要是因此沒(méi)有買(mǎi)到房，這時(shí)候又與開(kāi)發(fā)商是簽訂了購(gòu)房合同的話，可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。另一方面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，一房數(shù)賣(mài)其實(shí)也是有很大的風(fēng)險(xiǎn)需要承擔(dān)，建議開(kāi)發(fā)商最好不要有這樣的行為。

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