一、開發(fā)商逾期交付房屋怎么辦

購房合同的條款中明確規(guī)定了交房時間，但到交房時間時，開發(fā)商未按期向購房者交房，這實際上是一種違約行為。根據(jù)我國《合同法》第一百零七條的規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行，采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！币簿褪钦f，發(fā)開發(fā)商應當承擔賠償損失等違約責任。

對購房人來說，對于逾期交房的情況也要針對具體情況具體分析，并且可以對開發(fā)商逾期交房的原因進行調(diào)查，看開發(fā)商逾期交房是否有依法可以免除違約責任的情況。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的原因，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外?！比绻_發(fā)商并未發(fā)生不可抗力的客觀情況，也應當及時通知購房人，并提供相關證明。況且，即便有不可抗拒的因素，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內(nèi)提供證明。

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人?！?/p>

二、逾期交付違約金的計算方法

首先，有約定的從約定。一般購房合同中都會對開發(fā)商逾期違約金的數(shù)額計算方法和支付條件作出約定。如果預售合同中約定了違約金的標準的，則應當按照合同中約定的違約金標準支付違約金。這里需要注意的是，如果違約金以“每日為已交房價款萬分之幾”的標準計算，則已付房價款包括首付和貸款兩部分，而不是僅指首付。

其次，無約定的按法定。合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標準來確定違約金的數(shù)額。參照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布，或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過損失的30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金底于造成損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約數(shù)額。這里需要注意的是，開發(fā)商違約不能以消費者沒有損失來免責。

綜上我們可以看出，開發(fā)商如果不是因為不可抗力或者約定的可以免責的事項出現(xiàn)逾期交房，是需要負法律責任的。購房者可以依據(jù)約定要求開發(fā)商承擔責任，沒有約定的，在催告三個月后可以依法解除購房合同。沒有催告的，自約定的交付日起一年后沒交房，也可以解除合同。違約金的數(shù)額有約定的從約定，沒有約定的，按照有關部門公布或評估的同地段同類房屋租金標準確定。

逾期交房是開發(fā)商違約最常見的情形之一，在現(xiàn)實中，很多開發(fā)商以“免責條款”或者逾期交房與逾期付款抵消來逃避自己的法律責任。買房時一項大的支出，在這里提醒廣大購房者在簽訂購房合同時謹慎為要，遭遇逾期交房或者房屋質(zhì)量問題時，要用法律武器維護自己的合法權(quán)益。

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