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寧波
商品房買賣中的違約金該如何確定
1、商品房買賣中的違約金該如何確定?
按照《合同法》規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時，應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金;也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”。一般來說，當事人在確定購房合同違約金時，違約金數(shù)額不應(yīng)過高，通常不得超過實際損失的百分之三十。
2、開發(fā)商若惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致使合同無效的話，違約金該如何確定?
如果開發(fā)商惡意違約或者實施欺詐行為，除了返還購房者已付房款及利息，并賠償損失外，還應(yīng)支持購房者不超過已付購房款一倍的違約金要求，即只要購房者要求的違約金沒有超過100%，購房者要求多少就支持多少。
3、當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)如何處理?
通常來說，如果合同中對此情況有約定的，那就按照合同的約定來處理。如果合同沒有約定的，只要當事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按照是否超過實際損失的30%為限進行適當調(diào)整。
4、購房者在哪些情況下可獲雙倍賠償?
按照規(guī)定，若出現(xiàn)以下情形，導致合同目的不能實現(xiàn)或?qū)е潞贤瑹o效，又或者合同被撤銷、解除的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人，便將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人;
(2)出賣人故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(3)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實;
(4)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
(5)房屋面積誤差比絕對值超3%，買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息;買受人同意繼續(xù)履行合同，且房屋面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定價格補足，超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人;房屋面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
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