簽訂商品房買賣合同時需要注意什么問題

1、買賣合同雙方的身份應(yīng)合法

在購買商品房時，一定要以自己的名義，如和他人共買，最好共同作為買受人在購房合同上簽字。同時，雙方應(yīng)約定產(chǎn)權(quán)比例，以免事后產(chǎn)生糾紛。在購買前應(yīng)仔細(xì)審查對方是否為開發(fā)商，開發(fā)商的《國有土地使用證》、《規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地許可證》、《預(yù)售許可證》、《銷售許可證》(俗稱“五證”)是否齊備有效。必要時，應(yīng)查看開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照副本，審核是否通過當(dāng)年年檢以及是否有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。

2、不要輕易相信廣告和樣板房

開發(fā)商往往在廣告中大肆宣傳房屋的種種“優(yōu)勢”和價格的“低廉”，對房屋極力包裝，往往交房后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況和廣告中的描述相去甚遠(yuǎn)，因此，簽合同時應(yīng)盡量將廣告中的內(nèi)容寫入購房合同或作為合同附件，這樣有利于制約開放商。不要“迷戀”開放商展示的樣板房，而放松了對房屋問題的審查，樣板房和實(shí)際差距頗多，為防糾紛，建議將樣板房用拍照、錄像等形式予以固定，以保證將來出現(xiàn)問題時索賠有據(jù)。

3、正確理解認(rèn)購書的性質(zhì)

時下的商品房銷售中，流行著一種在正式簽訂買賣合同之前簽訂認(rèn)購書的做法，同時交納一定數(shù)額的認(rèn)購金或定(訂)金。對于認(rèn)購書的性質(zhì)問題，依據(jù)最高法院司法解釋的規(guī)定，在具備一定條件的情況下，認(rèn)購書具有商品房買賣合同的效力，同時，在認(rèn)購書中應(yīng)明確所交的認(rèn)購金是“定金”還是“訂金”，定金在不買房時會喪失，開發(fā)商毀約時須雙倍退還，而訂金在不買房時可以要求退還，買房時直接沖抵購房款。

4、對購房合同的每個條款仔細(xì)審核

現(xiàn)在開發(fā)商使用的一般都是政府部門統(tǒng)一印制的合同文本，相對來說對雙方都比較公平，但應(yīng)當(dāng)特別注意付款、面積、物業(yè)管理等條款。在按揭方式付款的情況下，應(yīng)約定如果銀行按揭失敗，買方有權(quán)解除合同、賣方應(yīng)該退還買方所付全部款項(xiàng)等內(nèi)容。對房屋面積應(yīng)約定清楚，套內(nèi)面積和公攤面積的比例、誤差處理方式等。對物業(yè)公司的選聘應(yīng)確定，以防止更換物業(yè)公司增加物業(yè)管理等費(fèi)用。

5、防止開發(fā)商在簽字蓋章時偷梁換柱

在簽訂商品房買賣合同時，開發(fā)商往往會要購房者先簽字，自己后蓋章，這種做法對購房者非常不利，特別是遇到一個缺乏誠信的開發(fā)商，風(fēng)險更大，所以應(yīng)堅(jiān)持開發(fā)商先蓋章后簽字，實(shí)在不行應(yīng)同時進(jìn)行，簽字時不留空白處，加蓋騎縫章，以防止開發(fā)商偷梁換柱，否則，一旦交了首付款，就會受制于人。同時，對方的印章一定要是開發(fā)商的行政章或合同專用章。

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