房屋認購書是預約合同，內容一般是商品房買賣雙方對準備交易的房屋有關事宜進行的初步確認。在房屋認購書中，開發(fā)商承諾在一定期間內不再將房屋轉受給除認購人以外的第三人，而認購人則保證在一定期間內與開發(fā)商能夠簽訂正式的商品房買賣合同。

為了保證房屋認購書中購房者能夠履行購買行為，開發(fā)商一般會要求認購人繳納約定數(shù)額的定金。如一方違反房屋認購書約定的合同義務，則認購書發(fā)生法律制約效力。認購人違約的無權要求開發(fā)商返還定金。開發(fā)商違約的，將向認購人幾倍返還定金。

一、認購書的法律效力不可小看

購房者在買房時,往往會在簽訂《商品房買賣合同》前會先簽訂房屋認購書。有些購房者認為,房屋認購書與商品房買賣合同不同,它只具有確定雙方買賣意向的作用。但實際上,根據(jù)《合同法》的規(guī)定:當事人在簽訂正式的房地產買賣、預售等合同前簽訂了意向書等,如果是雙方的真實意愿,而且權利義務內容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī),那就具有一定的法律效力,對雙方均有約束力,所以在簽訂時絕不能疏忽大意。

二、簽訂商品房認購書需注意事項

1、簽約前首先要認真閱讀認購書條款，好先研究《商品房買賣合同》，看合同中是否涉及到霸王調侃，然后再決定是否簽認購書;

簽訂認購書之前要求出賣人提供正式的、供簽約用的《商品房買賣合同》文本。認真研究出賣人提供的《商品房買賣合同》文本，全面、細致地與出賣人就合同條款及其他重要的事項，確認自己能夠購買房屋和將來能夠順利履行合同后，再決定簽訂認購書。

2、不要約定給付定金。

在簽訂認購書時，如果不是很確信能夠購買該房屋時，好不要約定給付定金，可以約定支付“訂金”或者預付款。同時應明確約定如因任一方的原因而不能簽訂正式商品房買賣合同的，訂金(預付款)應全部返還，發(fā)現(xiàn)《認購書》包含“所收款項予退還的內容，一定要謹慎力爭將此類條款刪除。

“訂金”及“定金”一字之差說道多

其實,購房者在簽訂房屋認購書時有很多說道,必須逐條閱讀和考慮之后再做定奪,比如認購書上有“定金”及“訂金”之分。在法律上,“定金”對合同的成立、履行起擔保作用,具有特定定金的規(guī)則:給付定金的一方如果不履行債務就無權要求返還定金,而接受定金的一方如果不履行債務則應該雙倍返還定金。而“訂金”就不同了,它不對合同起擔保作用,給付訂金的一方不履行債務也可以要求返還“訂金”,接受訂金的一方不履行義務也不必雙倍返還“訂金”?！岸ń稹钡臄?shù)額一般在5000到1萬元之間,最終以雙方的協(xié)商為準。

3、簽訂《認購書》并非必經(jīng)程序。購房者可直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協(xié)議)等內容進行協(xié)商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。相關的法律文件對此并沒有明文規(guī)定購房前必須簽訂房屋認購書，簽訂認購書并不是房屋買賣的必經(jīng)程序,簽與不簽取決于購房者和開發(fā)商的洽談。

4、把“口頭承諾”寫進認購書。銷售人員往往會以“內部價格”、“保留房”“特價房”等許諾引誘購房者先簽訂《認購書》，但有時優(yōu)惠內容難以兌現(xiàn)，為了防止口說無憑建議將這些內容明確寫入《認購書》并明確約定一旦這些約定不能實現(xiàn)的后果。只有這樣，才能減少因簽訂認購書和交付定金而產生的糾紛。

5、對于物業(yè)、房屋裝修以及相關費用的收取應在認購書中有明確規(guī)定。

三、如何退定金

退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見方可退定金，另外，必須是在認購書約定的期限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房屬于違約行為，但也通過增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內部認購等無銷售許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

以上是對簽訂認購書的詳細解答。購房者買房前要維護好自身利益，在簽訂認購書的時候就學會用法律保護自己。買不買房是自愿的，但是定金是需要按照法律法規(guī)來執(zhí)行的。