一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體不包括什么

在我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中，缺乏對共有部分登記的專門規(guī)定。在建筑物所有權(quán)證書上的共有部分登記只涉及到“公攤”。以住房為例，“房屋公攤”是指分攤的公用面積，與套內(nèi)面積一起構(gòu)成了商品房的建筑面積，在房產(chǎn)證書上得到列明，以證明是業(yè)主所有權(quán)的一部分。但是，公攤部分與共有部分的范圍是不一致的，它主要集中于建筑體內(nèi)部與套內(nèi)居住相關(guān)的外墻墻體、樓梯、公共過道等公用部分。而如今建筑物共有權(quán)爭議熱點涉及到的車庫、綠化帶、樓頂平臺等部分則缺乏法律規(guī)定的登記規(guī)則與形式。權(quán)力狀況與登記客體不匹配，在現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記模式下，共有權(quán)無法得到保障。

我國《物權(quán)法》中采用的排除的方法。規(guī)定建筑物內(nèi)除住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外就是共有部分。具體來說在該法第七十條規(guī)定了：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”；第七十三條補充規(guī)定了道路、綠地、公共設(shè)施等也屬共有部分。這種以專有部分為主導(dǎo)的模式造成了對共有部分認定的模糊，只是一般性籠統(tǒng)的規(guī)定，而且在實踐中往往有與之沖突的情況。第七十三條中將“其他公共場所、公共設(shè)施”全部認為是業(yè)主共有就是不合理的，如已被租賃或認購的公共服務(wù)設(shè)施建筑就不能籠統(tǒng)的被確定為業(yè)主共有。因此，在2009年出臺的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》采取了列舉法加排除法的方式對《物權(quán)法》的不足進行彌補，對專有部分概念定義為具有構(gòu)造上的獨立性、利用上的獨立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。并對共有部分做出了一些列舉式的補充。此外，涉及到區(qū)分所有權(quán)登記的還有《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》這兩部規(guī)章。但這樣的登記規(guī)則只是原則性的規(guī)定，對于具體劃分和如何登記都沒有涉及。

二、建筑區(qū)分共有的登記程序

根據(jù)我國建設(shè)部《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當對建筑物區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記。由此可見，房產(chǎn)開發(fā)商是共有部分申請初始登記的主體。但在實踐中，開發(fā)商在進行建設(shè)審批時，往往是通過“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區(qū)分所有權(quán)的共有部分得不到確認，建筑區(qū)劃內(nèi)對共有部分的原始規(guī)劃，可能會因后期的審批產(chǎn)生較大改變。實踐案例中，業(yè)主常常發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商事先承諾的公園綠地在后期建設(shè)中建成了新的住宅樓，當業(yè)主進行維權(quán)時，開發(fā)商卻出示規(guī)劃管理部門批準的建設(shè)工程規(guī)劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。

根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，初始登記時需要提交相應(yīng)的材料并進行審查。因此，為了保護業(yè)主的共有權(quán)，在房屋所有權(quán)初始登記時，就應(yīng)該強調(diào)對共有部分登記的重視。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，登記機構(gòu)就應(yīng)要求其提供依法屬于業(yè)主共有部分范圍的法定資料，包括這些部分的類型、具體用途、面積大小、所在位置、權(quán)利歸屬等證明文件。保證在該建筑區(qū)劃內(nèi)接下來的開發(fā)建設(shè)與預(yù)售中規(guī)劃一致。確保共有部分權(quán)利的完整性。

綜上所述，最近對于建筑物區(qū)分所有權(quán)方面的糾紛越來越多，所以對于共有部分的權(quán)益會得到相應(yīng)的重視，如果發(fā)現(xiàn)個人的權(quán)利收到侵害的時候應(yīng)該運用法律的武器去維護自己的合法權(quán)益，切勿意氣用事。

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