個人房屋租賃可能在廣大農(nóng)村地區(qū)很常見，也可能在城市地區(qū)很常見。個人房屋租賃糾紛也是司法實踐中常見的糾紛類型。那么，個人房屋租賃糾紛中的有關裁判標準是什么？個人房屋租賃糾紛在司法實踐中有哪些值得借鑒的方面？

在審判實踐中，涉及私房租賃的糾紛主要有以下幾個方面：

(一)房屋租賃合同未經(jīng)登記、批準，是否影響合同的效力

目前，許多地方對房屋租賃合同，都要求報經(jīng)當?shù)乜h級以上人民政府批準或者登記。對于按照地方規(guī)定應當批準、登記，而未批準、登記的合同是否有效，在一些地方還是存在爭議的。認為，《城市房地產(chǎn)管理法》第53條關于房屋租賃合同應當向房產(chǎn)管理部門登記備案的規(guī)定，以及地方規(guī)定要求的批準、登記，對租賃合同的效力都不產(chǎn)生影響?！逗贤ㄈ舾山忉?一)》第9條就合同登記與效力之間的關系已經(jīng)有了明確的解釋，法律雖然有不得如何的規(guī)定，但該條款并未規(guī)定不辦理登記手續(xù)，合同就屬于無效的內(nèi)容。而且，這些規(guī)定的立法意圖，僅僅是出于行政管理的需要，而要求當事人予以配合，以達到加強國家對流動人口的管理、防止國家稅收流失等目的，而不是對合同的效力加以否定。

(二)出租人是否可以斷電、斷煤(氣)、斷水等手段作為先履行杭辮的手段

在房屋租賃合同中，承租方不支付租金，出租方便斷電、斷煤(氣)、斷水的，是否構成先履行抗辯?認為，在租賃合同中，當事人既可能約定先付租金后使用租賃物，也可能約定先使用租賃物，然后再付租金的。因此，是否構成先履行抗辯，須結合具體案件具體判斷。而且，出租方斷電、斷煤氣、斷水的行為在不同的情況下，也可能包含不同的意思，如以不讓承租方繼續(xù)使用房屋為目的而斷電、斷煤氣、斷水的，就應當認為是要求解除合同;如以使承租方支付租金為目的的，則構成對欠租部分的相應抗辯。

至于出租方采取前述行為后，承租方應否支付相應期間租金的問題，認為也應當結合具體情況來分析。當斷電等行為尚未根本影響承租方使用房屋的，如以居住為目的的租賃合同，承租人在沒有電的情況下，如果只是使用起來不方便，但仍然能夠實現(xiàn)居住目的的，則繼續(xù)使用房屋的承租方僅得相應減少租金，而不能完全不支付;如斷電等行為從根本上影響了承租方對房屋的使用的，如以經(jīng)營餐飲為目的租賃房屋的，出租方采取前述行為，必將使承租方不能實現(xiàn)合同目的，此時，承租方就不必繼續(xù)支付該期間的租金。但是在后一種情形下，承租人如果在斷電期間仍然占用了房屋的，則應結合出租方是否要解除合同、是否已經(jīng)給予其合理的搬出期限等因素，綜合考慮是否應給予出租方相應的補償。

(三)出租人“一房二租”合同效力的判斷標準

出租人前后分別與不同承租人簽訂租賃合同，并向其中之一人交付房屋的，其租賃合同的效力如何確認?如訂立合同在前的承租人主張訂立合同在后，但已經(jīng)實際占有房屋的承租人訂立的后租賃合同無效的，如何處理?

認為，出租人分別與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均有效。租賃合同的效力不因承租人訂立數(shù)份合同而無效。因此，承租人均可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的，應當對不能履行的承租人承擔違約責任。如果出租人已經(jīng)將房屋實際交付給其中之一，而其他承租人主張出租人繼續(xù)履行的，因繼續(xù)履行在事實上已經(jīng)不可能，法院可以不予支持。對此情況，法院在審理過程中，可以向當事人予以釋明，允許其變更訴訟請求，向出租人行使違約之訴。當事人不變更訴訟請求的，可以駁回其訴請。

由于出租人與所有承租人訂立的租賃合同都是有效的，因此，合同簽訂時間在前的承租人主張后租賃合同無效的，不予支持。

(四)第三人原因導致的房屋瑕疵，承租人可否要求減少租金的判斷標準

按照《合同法》的相關規(guī)定，出租人出租房屋，負有保證承租人使用、收益的權利。只要承租人的該項權利受到損害，則不管是出租人的原因還是第三人的原因，均屬于履行合同的瑕疵，出租人應當負責予以排除。在尚未消除瑕疵而影響承租人使用收益的，承租人可以要求減少租金。

(五)第三人對房屋進行的侵害，承租人可否直接向侵權人主張權利的判斷標準

承租人承租房屋以后，即對房屋有占有、使用、收益的權利，當?shù)谌说男袨橛绊懫渖鲜鰴嗬麜r，承租人可以基于承租權請求排除妨礙、損害賠償。但房屋所有權人亦可以基于所有權向侵權人主張權利。

雖然，這兩種不同性質(zhì)的權利，各有其范圍。但從實際的行使來看，房屋所有權人對房屋的權利與承租人對房屋的權利有時是會有交叉的。因此，雙方的權利如何行使、協(xié)調(diào)，一直是比較有爭議的問題。認為，雙方的權利行使應當堅持如下原則：即就雙方權利重合的部分，其中一方行使權利的，另外一方可以加入已經(jīng)主張權利的當事人一方來，但不能再另外單獨主張這部分權利。同時，由于所有權人的權利與承租人權利不一致的地方，應當各自主張，另外一方不能主張屬于對方的權利。如承租人可以要求侵權人承擔因故意或者重大過失而給自己帶來的營業(yè)損失，所有權人就不能主張;同樣，第三人所侵害的權利僅僅是所有權人的權利，而非承租人的權利時，承租人也不得行使損害賠償請求權。

(六)未經(jīng)登記的租賃合同能否對抗房屋買賣的判斷標準

對此問題也是存在不少爭議的。有認為登記與否不影響“買賣不破租賃”原則的適用，租賃合同都可與之對抗。也有認為未經(jīng)登記不能對抗買賣合同的。這兩種觀點其實代表了在這個問題上兩種不同的價值衡量。按照前一觀點，則房屋的買受人不能以自己不知租賃合同的存在為由，主張承租人遷讓，但買受人仍然可以以出賣人未告知為由，要求撤銷買賣合同，或者要求出賣人承擔其他責任。承租人和買受人也都是有救濟途徑的。但其價值判斷傾向于維持租賃合同的現(xiàn)狀，以加強對承租人的保護，但對買受人而言，交易的風險可能會增加，交易安全會受到影響;按照后一觀點，承租人不能以未經(jīng)登記的租賃合同對抗買受人，只能遷讓，并于遷讓后向出賣人主張損害賠償?shù)冗`約責任，其權益從法律上說也可以得到保護。其價值判斷傾向于維護買賣交易的安全，并對租賃權的“物權化”效力施加一定的限制。

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