買賣不破租賃的意思是租賃期間，租賃物的所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，不影響租賃的法律效力。但是現(xiàn)在經(jīng)常出現(xiàn)買賣不破租賃的糾紛，所有權轉(zhuǎn)移后很多人認為租賃關系不存在了。所以，律霸小編在下文為大家分析買賣不破租賃案例，希望對大家有所幫助。

【案情】

甲公司(破產(chǎn)企業(yè))與乙公司(承租方)于2008年簽訂一份租賃合同，合同約定：乙方承租甲方四層辦公樓，租期為10年，租金每年100000元，付款方式為每年一月份繳納當年租金，違約責任為：甲方或乙方單方面解除合同的，向另一方支付30萬元違約金，但未約定解除合同的情形。后甲方因資不抵債被人民法院依法宣告破產(chǎn)，甲公司名下辦公樓被依法拍賣，丙公司(現(xiàn)房產(chǎn)所有權人)通過競拍取得該房屋所有權。丙公司要求與乙公司解除租賃合同，但乙公司以“買賣不破租賃”抗辯，拒絕解除合同，要求丙公司繼續(xù)履行合同，后經(jīng)人民法院調(diào)解未果?，F(xiàn)通過三個方面分析保障丙公司權益的有效途徑。

一、對抗“買賣不破租賃”原則的可行性。

1、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見(試行)》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期間，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！?/p>

2、《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

3、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

4、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第31條第二款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，…”

5、《石家莊市城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：因出賣、贈與、繼承及企業(yè)破產(chǎn)、兼并、合并等原因使房屋所有權轉(zhuǎn)移他人時，房屋受讓人應當履行原租賃合同。

根據(jù)現(xiàn)有法律、司解和地方規(guī)章，“買賣不破租賃”原則的適用范圍應當包括企業(yè)破產(chǎn)拍賣在內(nèi)的所有權變動等方式。

二、拍賣程序有無瑕疵。

根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》第十八條第二款規(guī)定：拍賣人應當向競買人說明拍賣標的的瑕疵。

第二十七條規(guī)定：委托人應當向拍賣人說明拍賣標的的來源和瑕疵。

第三十五條規(guī)定：競買人有權了解拍賣標的的瑕疵，有權查驗拍賣標的和查閱有關拍賣資料。

第六十一條規(guī)定：拍賣人、委托人違反本法第十八條第二款、第二十七條的規(guī)定，未說明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權向拍賣人要求賠償;屬于委托人責任的，拍賣人有權向委托人追償。拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔瑕疵擔保責任。因拍賣標的存在瑕疵未聲明的，請求賠償?shù)?a href='http://m.shkps.cn/susong/51.html' target='_blank' data-horse>訴訟時效期間為一年，自當事人知道或者應當知道權利受到損害之日起計算。

據(jù)此可知，如果拍賣機構未向競買人履行標的物瑕疵告知義務，或義務履行不完全，因此造成買受人利益損失的，拍賣機構應當依法承擔賠償責任。具體到本案，如果拍賣機構未告知拍賣標的上存在租賃關系等權利瑕疵，或告知不完全，則丙公司有權向拍賣機構主張賠償。

三、從租賃合同內(nèi)容及相關法律考慮丙公司單方解除合同的可行性。

根據(jù)當事人介紹，該合同條款較少，違約責任約定不詳盡，且未規(guī)定當事人解除合同的約定情形，故依據(jù)合同可能難以達到單方解除合同的目的，而且有可能面臨巨額的違約金賠償。故可以依照法律、規(guī)章等賦予的法定解除權通過創(chuàng)造條件從而達到該目的。

《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償;

(一)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;

(二)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;

(三)將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;

(四)拖欠租金累計六個月以上的;

(五)公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的;

(六)租用承租房屋進行違法活動的;

(七)故意損壞承租房屋的;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形。

第二百二十四條第二款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求

承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

首先，建設部的《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條第一款第四項的規(guī)定與《合同法》第二百二十七條的規(guī)定存在不一致情形，前者規(guī)定了承租人拖欠租金達到六個月以上出租人方可解除合同，而后者規(guī)定只要承租人拖欠租金而出租人又給予其合理履行期限，承租人仍不履行義務的，出租人即可單方解除合同。兩種不同規(guī)定對出租人行使解除權造成的影響是有明顯不同的，因為六個月是固定期限，只要承租人拖欠房租不滿六個月，出租人就不可以解除合同。但合理期限即出租人只要給予承租人能夠在一般情況下皆能履行的期限即可，這個期限甚至可以是三五天。至于具體應如何適用法律，可依據(jù)上位法優(yōu)于下位法、新法優(yōu)于舊法的原則選擇法律適用?！逗贤ā肺浑A高于《城市房屋租賃管理辦法》，且前者頒布時間較后者晚，故應適用合同法關于出租人因承租人遲延履行義務而解除合同的規(guī)定。依據(jù)《合同法》第二百二十七條規(guī)定，本案中丙公司可待乙公司超過合同約定的交納租金期限后，發(fā)出催告函，若乙公司在催告期限內(nèi)仍未履行，丙公司即可向乙公司發(fā)出解除合同通知書，從而解除合同。若乙公司有所戒備，也可考慮非常規(guī)手段迫使解除合同的條件成就。

如果大家在實踐中發(fā)生這樣的糾紛，一定要及時采取法律措施解決，租賃物的所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，不影響租賃的效力。若給租客造成了損失，租客可以要求賠償。若需要法律幫助，小編建議登陸律霸網(wǎng)站找專業(yè)律師服務。

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